Immobilier et crédit à Gémenos : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gémenos est de 4 113 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 6 192 €/m² pour les maisons (37 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 4 113 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 834 €/m² en médiane 2018-2025, soit 15 % de moins (environ 52 000 € pour 72 m²).

Les prix récents des maisons (6 192 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (6 042 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Bouches-du-Rhône : pour les appartements, ce prix est 15 % au-dessus de la médiane départementale (3 565 €/m²) ; pour les maisons, il est 51 % au-dessus de la médiane départementale (4 098 €/m²).

Avec 51 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 235 000 € d’écart pour 112 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 16,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des maisons est de 4 640 €/m² (3 766 € à 5 890 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gémenos (6 042 €/m²) est supérieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Gémenos, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des appartements de 3 629 €/m² (2 924 € à 4 247 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gémenos (4 834 €/m²) est supérieur de 33 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 60 378 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 39,1 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (138 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 821 € et les intérêts totaux d’environ 58 356 €.

Pour 615 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 258 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 295 700 € au-delà du capital, soit 911 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 448 € mais ajoute environ 84 145 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (142 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (11 580 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 821 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 10 410 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 7,0 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 162 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 158 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 51,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 12 312 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 138 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 36 935 € dans le premier cas et d’environ 20 816 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 616 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 308 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Gémenos est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 112 m² à environ 694 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 694 000 €, soit 424 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 39 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 124 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (615 578 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 3 643 € à 3 164 € à 3 483 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Gémenos ressort à 0,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 14,2 % (médiane du département : 11,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 4 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (581 €).

La dette par habitant (4 € en 2025) a augmenté de 26 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Gémenos atteint 32,72 % en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (39,40 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 85,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gémenos est de 1 702 € en 2025, soit 21 % au-dessus de la médiane départementale (1 402 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,00 % à Gémenos en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 142 € par mois à à Gémenos, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,29 % à 52,46 % (médiane 40,19 %) : celui de Gémenos (32,72 %) est inférieur de 7,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 802 diagnostics de performance énergétique recensés à Gémenos (2026) se répartissent ainsi : 3,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 11,5 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Gémenos : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (3,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gémenos est de 17,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 240 € par mois pour 72 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (15,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gémenos est de 17,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 940 € par mois pour 112 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,4 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (112 m²), la mensualité de crédit (3 643 €) représente 1,9 fois le loyer estimé (1 940 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Gémenos est de 28 710 € par an et par unité de consommation, soit 11 % de plus que la médiane départementale (25 810 €).

Cela représente 2 390 € par mois et par unité de consommation, soit 1,62 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (10 410 € par mois avec 20 % d’apport) représente 290 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 590 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 7,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 17 points de charge à Gémenos, répartis dans 5 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire, 1 collège et 1 lycée à Gémenos, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Gémenos.

Rapporté à la population (2,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,5 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Roquevaire (6,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.