Immobilier et crédit à Cuges-les-Pins : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cuges-les-Pins est de 3 067 €/m² pour les appartements (18 ventes) et de 4 593 €/m² pour les maisons (23 ventes).

Le prix récent des appartements (3 067 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 924 €/m²), soit environ 6 000 € de plus pour 41 m².

Les prix récents des maisons (4 593 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 538 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Bouches-du-Rhône : pour les appartements, ce prix est 14 % en dessous de la médiane départementale (3 565 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % au-dessus de la médiane départementale (4 098 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 12 % la médiane départementale : pour 82 m², il faut compter environ 41 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 64,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des maisons est de 5 234 €/m² (3 500 € à 6 381 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cuges-les-Pins (4 538 €/m²) est inférieur de 13 %.

Autour de Cuges-les-Pins, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des appartements de 3 827 €/m² (3 004 € à 4 834 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cuges-les-Pins (2 924 €/m²) est inférieur de 24 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 32 799 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 21,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (75 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 446 € et les intérêts totaux d’environ 31 701 €.

Pour 334 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 140 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 160 700 € au-delà du capital, soit 495 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 243 € mais ajoute environ 45 710 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (120 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 290 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 446 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 650 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,8 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 88 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 86 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 27,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 688 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 75 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 064 € dans le premier cas et d’environ 11 308 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 334 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 167 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cuges-les-Pins est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 377 000 €, soit 134 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 64 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 19 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 67 800 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (334 399 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 979 € à 1 548 € à 1 835 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cuges-les-Pins ressort à 7,9 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 9,4 % (médiane du département : 11,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 813 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (581 €).

La dette par habitant (813 € en 2025) a diminué de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cuges-les-Pins atteint 50,40 % en 2025, soit 28 % au-dessus de la médiane départementale (39,40 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 6,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cuges-les-Pins est de 1 437 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 402 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,00 % à Cuges-les-Pins en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 120 €, soit 6 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,29 % à 52,18 % (médiane 37,06 %) : celui de Cuges-les-Pins (50,40 %) est supérieur de 13,3 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 705 diagnostics de performance énergétique recensés à Cuges-les-Pins (2026) se répartissent ainsi : 4,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 14,9 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Cuges-les-Pins : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 55 % au-dessus de la médiane départementale (3,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cuges-les-Pins est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 41 m², 10 % en dessous de la médiane départementale (15,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cuges-les-Pins est de 15,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 260 € par mois pour 82 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,0 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (82 m²), la mensualité de crédit (1 979 €) dépasse de 57 % le loyer estimé (1 260 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 25 090 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Cuges-les-Pins se situe au niveau de celui du département (25 810 €).

Cela représente 2 090 € par mois et par unité de consommation, soit 1,41 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 650 € par mois avec 20 % d’apport) représente 180 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 140 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 9,0 % (médiane du département : 10,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Cuges-les-Pins, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Cuges-les-Pins.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Gémenos (5,0 km) et le lycée le plus proche est à Gémenos (5,0 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Cuges-les-Pins.

Rapporté à la population (1,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (3,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Gémenos (5,0 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.