Immobilier et crédit à La Cadière-d’Azur : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à La Cadière-d’Azur est de 3 421 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 5 292 €/m² pour les maisons (29 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 421 €/m², soit 25 % sous la médiane 2018-2025 (4 548 €/m²) : un repli net, d’environ 71 000 € pour 63 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 5 292 €/m² sur les 12 derniers mois contre 6 381 €/m² en médiane 2018-2025, soit 17 % de moins (environ 96 000 € pour 88 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 17 % au-dessus de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 49 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 49 % la médiane du département, soit environ 154 000 € de plus pour 88 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 17,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de La Cadière-d’Azur, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km) affichent un prix médian des maisons de 5 890 €/m² (4 538 € à 7 108 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Cadière-d’Azur (6 381 €/m²) est supérieur de 8 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km), le prix médian des appartements est de 4 683 €/m² (2 924 € à 6 299 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Cadière-d’Azur (4 548 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 40 542 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 26,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (93 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 552 € et les intérêts totaux d’environ 39 185 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 173 800 €, soit 42 % du capital emprunté (413 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 198 600 € au-delà du capital, soit 611 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 301 € mais ajoute environ 56 501 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 780 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 552 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 990 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,7 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 109 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 106 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 34,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 267 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 93 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 801 € dans le premier cas et d’environ 13 977 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 413 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 207 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

La Cadière-d’Azur est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à La Cadière-d’Azur, une maison de 88 m² coûte environ 466 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 466 000 €, soit 316 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 32 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 10 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 83 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (413 342 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 446 € à 2 180 € à 2 358 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de La Cadière-d’Azur est de 1,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 25,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 274 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (274 € en 2025) a diminué de 24 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 8,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de La Cadière-d’Azur est de 40,16 % en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (36,29 %).

Ce taux a augmenté de 2,2 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 30,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Cadière-d’Azur est de 1 667 € en 2025, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,50 % à La Cadière-d’Azur en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de La Cadière-d’Azur, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) se situe entre 23,29 % et 52,14 % (médiane 40,78 %), contre 40,16 % dans la commune, soit 0,6 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 818 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à La Cadière-d’Azur (2026), 5,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 16,6 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à La Cadière-d’Azur : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 25 % au-dessus de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Cadière-d’Azur est de 15,1 €/m² charges comprises, soit environ 950 € par mois pour 63 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Cadière-d’Azur est de 16,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 450 € par mois pour 88 m², 25 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 3,7 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (2 446 €) est supérieure de 68 % au loyer estimé (1 450 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de La Cadière-d’Azur (29 800 € par an et par unité de consommation) dépasse de 28 % la médiane du département (23 225 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 480 € par mois et par unité de consommation, 1,68 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 990 € par mois avec 20 % d’apport) représente 188 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 730 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Avec 9,0 % (médiane du département : 13,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école primaire à La Cadière-d’Azur.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est au Castellet (3,0 km) et le lycée le plus proche est à La Ciotat (8,7 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à La Cadière-d’Azur.

Avec 1,8 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,2 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve au Beausset (8,2 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.