Immobilier et crédit au Castellet : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé au Castellet est de 4 448 €/m² pour les appartements (18 ventes) et de 4 974 €/m² pour les maisons (57 ventes).

Les appartements se vendent 4 448 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (4 683 €/m²) : un léger recul, d’environ 15 000 € pour 64 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (5 235 €/m²), le prix récent des maisons (4 974 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 20 000 € pour 78 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 52 % au-dessus de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 40 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 40 % la médiane du département, soit environ 112 000 € de plus pour 78 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 19,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour du Castellet, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 5 890 €/m² (3 500 € à 7 108 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Castellet (5 235 €/m²) est inférieur de 11 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des appartements est de 4 273 €/m² (2 924 € à 6 299 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du Castellet (4 683 €/m²) est supérieur de 10 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 33 756 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 21,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (77 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 459 € et les intérêts totaux d’environ 32 626 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 144 700 €, soit 42 % du capital emprunté (344 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 165 300 € au-delà du capital, soit 509 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 251 € mais ajoute environ 47 044 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (115 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 480 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 459 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 820 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,9 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 91 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 88 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 28,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 883 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 77 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 649 € dans le premier cas et d’environ 11 638 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 344 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 172 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Le Castellet est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 388 000 €, soit 238 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 39 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 69 840 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (344 156 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 037 € à 1 771 € à 1 948 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement du Castellet est de 3,9 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute du Castellet ressort à 13,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 625 € en 2025, proche de la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (625 € en 2025) a diminué de 49 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 6,2 points depuis 2020.

La population a varié de plus de 50 % depuis 2020 (fusion de communes possible) : les évolutions sont à interpréter avec prudence.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties du Castellet est de 37,82 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,29 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,5 points.

Note de pression fiscale : 42,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au Castellet est de 1 384 € en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,50 % au Castellet en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (115 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour du Castellet, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 23,29 % et 50,40 % (médiane 40,78 %), contre 37,82 % dans la commune, soit 3,0 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 723 diagnostics de performance énergétique recensés au Castellet (2026) se répartissent ainsi : 4,6 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 13,0 % en classe E, F ou G.

Avec 4,6 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares au Castellet.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au Castellet est de 15,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 010 € par mois pour 64 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au Castellet est de 14,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 160 € par mois pour 78 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 3,6 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 78 m², la mensualité de crédit (2 037 €) équivaut à 1,8 fois le loyer estimé (1 160 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian du Castellet (24 620 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (23 225 €) : un écart modéré.

Soit 2 050 € par mois et par unité de consommation, 1,39 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 820 € par mois avec 20 % d’apport) représente 189 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 080 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté est de 13,0 % (médiane du département : 13,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles primaires et 1 collège au Castellet.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie au Castellet.

Avec 1,6 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,2 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à La Cadière-d’Azur (3,0 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve au Beausset (5,6 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.