Immobilier et crédit à Gémil : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Gémil est de 2 732 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les maisons, il est 23 % au-dessus de la médiane départementale (2 223 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 23 % la médiane départementale : pour 134 m², il faut compter environ 68 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 23,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des maisons est de 2 868 €/m² (2 339 € à 3 169 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gémil (2 732 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Gémil, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km) affichent un prix médian de 2 744 €/m² (114 € à 7 066 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 31 842 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 20,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (73 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 433 € et les intérêts totaux d’environ 30 776 €.

Pour 324 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 136 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 156 000 € au-delà du capital, soit 480 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 236 € mais ajoute environ 44 376 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 110 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 433 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 490 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,7 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 85 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 83 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 27,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 493 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 73 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 479 € dans le premier cas et d’environ 10 978 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 325 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 162 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Gémil est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 366 000 €, soit 231 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 37 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 65 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (324 642 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 921 € à 1 682 € à 1 841 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Gémil est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à -11,2 % (médiane du département : 14,5 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 66 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (348 €).

La dette par habitant (66 € en 2025) a diminué de 50 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 11,8 points depuis 2020.

La population a varié de plus de 50 % depuis 2020 (fusion de communes possible) : les évolutions sont à interpréter avec prudence.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Gémil s’établit à 44,75 %, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 7,7 points.

Note de pression fiscale : 28,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gémil est de 1 012 € en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 45,85 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 84 € par mois à à Gémil, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 40,09 % à 58,24 % (médiane 46,97 %) : celui de Gémil (44,75 %) est inférieur de 2,2 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 30 diagnostics de performance énergétique recensés à Gémil (2026) se répartissent ainsi : 3,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 6,7 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Gémil : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 44 % en dessous de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gémil est de 11,9 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 52 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gémil est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 570 € par mois pour 134 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,1 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (134 m²), la mensualité de crédit (1 921 €) dépasse de 23 % le loyer estimé (1 570 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 27 930 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Gémil est supérieur de 17 % à celui du département (23 970 €).

Cela représente 2 330 € par mois et par unité de consommation, soit 1,57 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 490 € par mois avec 20 % d’apport) représente 157 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 490 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Gémil dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école maternelle, se trouve à Montastruc-la-Conseillère (2,1 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gémil au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Montastruc-la-Conseillère (2,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.