Immobilier et crédit à Gourdan-Polignan : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gourdan-Polignan est de 1 008 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 1 612 €/m² pour les maisons (10 ventes).

Le prix récent des appartements (1 008 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (962 €/m²), soit environ 3 000 € de plus pour 65 m².

Les maisons se vendent 1 612 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 489 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 8 000 € de plus pour 67 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est 60 % en dessous de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est 33 % en dessous de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Acheter à Gourdan-Polignan coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 33 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 52 000 € d’écart sur 67 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 87,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km), le prix médian des maisons est de 1 417 €/m² (1 092 € à 1 819 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gourdan-Polignan (1 489 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 9 396 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 6,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (21 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 128 € et les intérêts totaux d’environ 9 081 €.

Pour 95 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 40 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 46 000 € au-delà du capital, soit 141 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 70 € mais ajoute environ 13 095 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (125 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 800 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 128 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,1 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 25 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 25 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 916 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 21 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 748 € dans le premier cas et d’environ 3 239 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 96 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Gourdan-Polignan est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Gourdan-Polignan, une maison de 67 m² coûte environ 108 000 €. Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 144 000 € (dont 36 000 € de travaux), soit 44 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 69 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 28 800 € à 72 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 35 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 19 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 68 % du plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (95 796 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 567 € à 271 € à 449 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Gourdan-Polignan est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, l’épargne brute de Gourdan-Polignan représente -15,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 603 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (348 €).

La dette par habitant (603 € en 2025) a augmenté de 105 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 23,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Gourdan-Polignan s’établit à 49,90 %, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 13,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gourdan-Polignan est de 1 494 € en 2025, soit 64 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 125 € par mois, soit 22 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,53 % à 58,65 % (médiane 39,41 %) : celui de Gourdan-Polignan (49,90 %) est supérieur de 10,5 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 223 DPE recensés à Gourdan-Polignan (2026), 35,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 53,8 % des classes E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à Gourdan-Polignan : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

La part de logements F ou G est 508 % au-dessus de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gourdan-Polignan est de 8,4 €/m² charges comprises, soit environ 550 € par mois pour 65 m², 15 % en dessous de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gourdan-Polignan est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 610 € par mois pour 67 m², proche de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,7 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (67 m²), la mensualité de crédit (567 €) reste légèrement sous le loyer estimé (610 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 19 760 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Gourdan-Polignan est inférieur de 18 % à celui du département (23 970 €).

Cela représente 1 650 € par mois et par unité de consommation, soit 1,11 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 620 € par mois avec 20 % d’apport) représente 66 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 470 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 3 points de charge à Gourdan-Polignan, répartis dans 1 station, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (2,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 2 lycées à Gourdan-Polignan.

Avec 1,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La commune compte 2 lycées mais aucun collège.

Le collège le plus proche est à Montréjeau (2,3 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Gourdan-Polignan.

Rapporté à la population (7,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Montréjeau (2,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.