Immobilier et crédit à Houlgate : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Houlgate est de 4 251 €/m² pour les appartements (83 ventes) et de 4 767 €/m² pour les maisons (29 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 251 €/m², contre 4 274 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les maisons se vendent 4 767 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (4 573 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 14 000 € de plus pour 74 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Calvados : pour les appartements, ce prix est 39 % au-dessus de la médiane départementale (3 056 €/m²) ; pour les maisons, il est 102 % au-dessus de la médiane départementale (2 362 €/m²).

Avec 102 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 178 000 € d’écart pour 74 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 16,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le prix médian des maisons est de 3 617 €/m² (2 286 € à 5 122 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Houlgate (4 573 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Houlgate, les 5 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km) affichent un prix médian des appartements de 5 050 €/m² (1 261 € à 22 096 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Houlgate (4 274 €/m²) est inférieur de 15 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 311 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (30 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 181 € et les intérêts totaux d’environ 12 865 €.

Pour 135 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 57 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 65 200 € au-delà du capital, soit 200 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 99 € mais ajoute environ 18 551 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 550 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 181 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 290 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 36 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 35 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 714 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 30 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 143 € dans le premier cas et d’environ 4 589 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 136 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Houlgate est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 36 m² à environ 153 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 153 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 600 € à 76 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 27 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 31 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (135 711 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 600 € à 76 500 € et sa mensualité passerait de 803 € à 350 € à 622 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Houlgate ressort à 7,8 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,5 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 13,3 % (médiane du département : 18,2 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 4 151 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (192 €).

La dette par habitant (4 151 € en 2025) a augmenté de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Houlgate atteint 39,50 % en 2025, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (44,96 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,5 points.

Note de pression fiscale : 82,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Houlgate est de 915 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (752 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,78 % à Houlgate en 2025.

Le taux total est estimé à 40,61 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 76 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 34,05 % à 53,91 % (médiane 39,91 %) : celui de Houlgate (39,50 %) est proche, avec un écart de 0,4 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 1 220 diagnostics de performance énergétique recensés à Houlgate (2026) se répartissent ainsi : 21,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 48,3 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Houlgate : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 22 % au-dessus de la médiane départementale (17,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Houlgate est de 16,5 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 36 m², 44 % au-dessus de la médiane départementale (11,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Houlgate est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 910 € par mois pour 74 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,7 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (36 m²), la mensualité de crédit (803 €) dépasse de 35 % le loyer estimé (590 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 24 440 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Houlgate se situe au niveau de celui du département (23 740 €).

Cela représente 2 040 € par mois et par unité de consommation, soit 1,38 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 290 € par mois avec 20 % d’apport) représente 75 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 060 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 11,0 % (médiane du département : 13,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 16 points de charge à Houlgate, répartis dans 9 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (9,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (2,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 1999 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Houlgate.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,5 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Dives-sur-Mer (2,3 km) et le lycée le plus proche est à Dives-sur-Mer (2,3 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Houlgate.

Rapporté à la population (5,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Dives-sur-Mer (2,3 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Dives-sur-Mer (2,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.