Immobilier et crédit à La Guérinière : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à La Guérinière est de 4 903 €/m² pour les appartements (4 ventes, 2018-2025) et de 3 905 €/m² pour les maisons (40 ventes, 12 derniers mois).

Les maisons se vendent 3 905 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (4 081 €/m²) : un léger recul, d’environ 14 000 € pour 79 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vendée : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (3 846 €/m²) ; pour les maisons, il est 110 % au-dessus de la médiane départementale (1 859 €/m²).

Avec 110 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 162 000 € d’écart pour 79 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 10,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le prix médian des maisons est de 3 129 €/m² (1 980 € à 5 261 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Guérinière (4 081 €/m²) est supérieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de La Guérinière, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 20 km) affichent un prix médian des appartements de 4 267 €/m² (1 959 € à 12 873 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Guérinière (4 903 €/m²) est supérieur de 15 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 796 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,4 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (61 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 365 € et les intérêts totaux d’environ 25 899 €.

Pour 273 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 114 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 131 300 € au-delà du capital, soit 404 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 199 € mais ajoute environ 37 344 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (63 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 140 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 365 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 620 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,1 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 72 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 70 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 464 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 61 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 392 € dans le premier cas et d’environ 9 238 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 273 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 137 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

La Guérinière est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à La Guérinière, une maison de 79 m² coûte environ 308 000 €. Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 308 000 €, soit 65 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 79 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 30 800 € à 92 400 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 24 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 55 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 89 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (273 196 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 617 € à 1 185 € à 1 473 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de La Guérinière ressort à 1,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 26,3 % en 2025 (médiane du département : 22,5 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 693 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (685 €).

La dette par habitant (693 € en 2025) a diminué de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de La Guérinière atteint 37,24 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (38,28 %).

Ce taux a augmenté de 2,2 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 58,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Guérinière est de 754 € en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (657 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,52 % à La Guérinière en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 63 € par mois à à La Guérinière, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 35,99 % à 48,62 % (médiane 40,62 %) : celui de La Guérinière (37,24 %) est inférieur de 3,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 454 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à La Guérinière (2026), 28,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 50,9 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à La Guérinière : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

En comparaison, la part de logements F ou G est 133 % au-dessus de la médiane départementale (12,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part élevée de logements F ou G annonce souvent des travaux de rénovation, une marge de négociation sur le prix et un point de vigilance pour la revente ou la mise en location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Guérinière est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 44 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Guérinière est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 79 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (9,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,4 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (79 m²), la mensualité de crédit (1 617 €) représente 1,8 fois le loyer estimé (880 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 23 390 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de La Guérinière se situe au niveau de celui du département (22 280 €).

Cela représente 1 950 € par mois et par unité de consommation, soit 1,32 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 620 € par mois avec 20 % d’apport) représente 158 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 920 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à La Guérinière, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à La Guérinière, dont 1 établissement privé.

Avec 1,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Noirmoutier-en-l’Île (7,2 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à La Guérinière.

Rapporté à la population (7,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,8 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Noirmoutier-en-l’Île (7,2 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Noirmoutier-en-l’Île (7,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.