Immobilier et crédit aux Forges : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé aux Forges est de 2 131 €/m² pour les appartements (6 ventes, 2018-2025) et de 2 074 €/m² pour les maisons (7 ventes, 12 derniers mois).

Les prix récents des maisons (2 074 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 027 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vosges : pour les appartements, ce prix est 32 % au-dessus de la médiane départementale (1 611 €/m²) ; pour les maisons, il est 66 % au-dessus de la médiane départementale (1 251 €/m²).

Avec 66 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 82 000 € d’écart pour 100 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 18,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le prix médian des maisons est de 1 895 €/m² (526 € à 2 200 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Forges (2 027 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour des Forges, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des appartements de 1 583 €/m² (1 128 € à 2 622 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Forges (2 131 €/m²) est supérieur de 35 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 009 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 245 € et les intérêts totaux d’environ 17 406 €.

Pour 183 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 77 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 88 200 € au-delà du capital, soit 271 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 134 € mais ajoute environ 25 098 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 450 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 245 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 672 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 017 € dans le premier cas et d’environ 6 209 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 184 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Les Forges est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 100 m² au prix médian de 207 000 €. Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 276 000 € (dont 69 000 € de travaux), soit 78 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 198 000 €, soit 72 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 19 800 € à 59 400 €. Au maximum, cela couvre 36 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 66 % du plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (183 609 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 600 € à 99 000 € et sa mensualité passerait de 1 087 € à 501 € à 852 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement des Forges ressort à 9,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 2,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 13,5 % en 2025 (médiane du département : 20,1 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 974 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (482 €).

La dette par habitant (974 € en 2025) a augmenté de 32 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière bâtie des Forges atteint 44,84 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (43,52 %).

Ce taux a augmenté de 2,5 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 40,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Forges est de 1 043 € en 2025, soit 72 % au-dessus de la médiane départementale (607 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,62 % aux Forges en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 87 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,55 % à 54,16 % (médiane 46,20 %) : celui des Forges (44,84 %) est inférieur de 1,4 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 158 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés aux Forges (2026), 9,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 21,5 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G aux Forges : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 43 % en dessous de la médiane départementale (16,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Forges est de 9,8 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 71 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (8,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Forges est de 7,8 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 100 m², proche de la médiane départementale (7,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,5 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (100 m²), la mensualité de crédit (1 087 €) dépasse de 39 % le loyer estimé (780 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 26 430 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian des Forges est supérieur de 19 % à celui du département (22 200 €).

Cela représente 2 200 € par mois et par unité de consommation, soit 1,49 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 100 € par mois avec 20 % d’apport) représente 94 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 300 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2020 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 5).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Forges.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,9 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Golbey (3,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé aux Forges.

Rapporté à la population (5,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Golbey (3,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.