Immobilier et crédit aux Gras : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé aux Gras est de 2 096 €/m² pour les appartements (7 ventes, 2018-2025) et de 3 026 €/m² pour les maisons (7 ventes, 12 derniers mois).

Les maisons se vendent 3 026 €/m² sur les 12 derniers mois, 9 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 778 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 23 000 € de plus pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Doubs : pour les appartements, ce prix est 10 % en dessous de la médiane départementale (2 320 €/m²) ; pour les maisons, il est 46 % au-dessus de la médiane départementale (2 078 €/m²).

Avec 46 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 88 000 € d’écart pour 93 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 37,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km), le prix médian des maisons est de 3 045 €/m² (2 011 € à 3 751 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Gras (2 778 €/m²) est inférieur de 9 %.

Autour des Gras, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 12 km) affichent un prix médian des appartements de 2 918 €/m² (1 800 € à 5 054 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Gras (2 096 €/m²) est inférieur de 28 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 447 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,8 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (56 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 333 € et les intérêts totaux d’environ 23 628 €.

Pour 249 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 104 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 119 700 € au-delà du capital, soit 369 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 181 € mais ajoute environ 34 070 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (82 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 690 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 333 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 210 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 66 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 64 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 985 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 56 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 955 € dans le premier cas et d’environ 8 428 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 249 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 125 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Les Gras est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 375 000 € (dont 94 000 € de travaux), soit 274 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 27 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 13 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 50 520 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (249 247 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 475 € à 1 179 € à 1 357 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement des Gras ressort à 3,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute des Gras représente 23,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 26,9 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 737 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (594 €).

La dette par habitant (737 € en 2025) a diminué de 18 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti des Gras s’établit à 37,17 %, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (35,12 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,2 points.

Pression fiscale : 34,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Gras est de 988 € en 2025, soit 49 % au-dessus de la médiane départementale (663 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 37,86 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 82 € par mois à aux Gras, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 12 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,19 % à 40,68 % (médiane 37,03 %) : celui des Gras (37,17 %) est proche, avec un écart de 0,1 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 113 DPE recensés aux Gras (2026), 23,0 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 57,5 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G aux Gras : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 42 % au-dessus de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Gras est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 410 € par mois pour 108 m², 31 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Gras est de 14,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 320 € par mois pour 93 m², 43 % au-dessus de la médiane départementale (9,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,6 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 475 €) dépasse de 12 % le loyer estimé (1 320 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 33 230 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian des Gras est supérieur de 34 % à celui du département (24 840 €).

Cela représente 2 770 € par mois et par unité de consommation, soit 1,87 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 210 € par mois avec 20 % d’apport) représente 101 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 150 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1990 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Gras.

Avec 1,2 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Morteau (9,1 km) et le lycée le plus proche est à Morteau (9,1 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé aux Gras au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Grand’Combe-Châteleu (3,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.