Immobilier et crédit aux Herbiers : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Herbiers est de 2 768 €/m² pour les appartements (21 ventes) et de 2 251 €/m² pour les maisons (130 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 768 €/m², soit 36 % sous la médiane 2018-2025 (4 304 €/m²) : un repli net, d’environ 83 000 € pour 54 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 251 €/m², contre 2 292 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vendée : pour les appartements, ce prix est 20 % en dessous de la médiane départementale (3 454 €/m²) ; pour les maisons, il est 21 % au-dessus de la médiane départementale (1 859 €/m²).

Les maisons coûtent 21 % de plus que la médiane du département, soit environ 34 000 € de plus pour 88 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 29,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Herbiers, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 1 953 €/m² (1 657 € à 2 848 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Herbiers (2 292 €/m²) est supérieur de 17 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des appartements est de 2 212 €/m² (2 032 € à 3 346 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Herbiers (4 304 €/m²) est supérieur de 95 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 226 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (39 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 234 € et les intérêts totaux d’environ 16 649 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 73 800 €, soit 42 % du capital emprunté (175 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 84 400 € au-delà du capital, soit 260 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 128 € mais ajoute environ 24 007 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (149 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 300 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 234 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 970 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 46 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 45 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 513 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 39 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 538 € dans le premier cas et d’environ 5 939 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 176 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Les Herbiers est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 198 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 19 800 € à 59 400 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 35 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 69 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (175 626 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 19 800 € à 59 400 € et sa mensualité passerait de 1 039 € à 688 € à 922 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Herbiers est de 2,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 14,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 22,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 543 € en 2025, inférieure à la médiane du département (685 €).

La dette par habitant (543 € en 2025) a diminué de 28 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 11,9 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Herbiers est calculée avec un taux de 38,42 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (38,28 %).

Ce taux a augmenté de 3,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 48,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Herbiers est de 1 783 € en 2025, soit 171 % au-dessus de la médiane départementale (657 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (149 € par mois) représente 14 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour des Herbiers, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 32,77 % et 45,40 % (médiane 40,76 %), contre 38,42 % dans la commune, soit 2,3 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 2 656 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés aux Herbiers (2026), 6,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 16,9 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires aux Herbiers : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 47 % en dessous de la médiane départementale (12,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Herbiers est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 630 € par mois pour 54 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Herbiers est de 8,8 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 88 m², proche de la médiane départementale (9,2 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,7 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (1 039 €) est supérieure de 34 % au loyer estimé (780 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian des Herbiers (22 930 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 280 €).

Soit 1 910 € par mois et par unité de consommation, 1,29 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 970 € par mois avec 20 % d’apport) représente 104 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 870 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 28 points de charge aux Herbiers, répartis dans 14 stations, dont 11 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2016 (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2016 (il y a 10 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 4 écoles primaires, 1 école élémentaire, 4 collèges et 5 lycées aux Herbiers, dont 8 établissements privés.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,7 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 5 lycées.

12 établissements sur 15 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 6 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé aux Herbiers.

Avec 3,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,8 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.