Immobilier et crédit aux Mathes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé aux Mathes est de 3 902 €/m² pour les appartements (9 ventes) et de 4 421 €/m² pour les maisons (102 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 902 €/m², soit 10 % sous la médiane 2018-2025 (4 357 €/m²) : un repli net, d’environ 20 000 € pour 43 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix récent des maisons (4 421 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (4 204 €/m²), soit environ 10 000 € de plus pour 47 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les appartements, ce prix est 15 % au-dessus de la médiane départementale (3 381 €/m²) ; pour les maisons, il est 151 % au-dessus de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 151 % la médiane du département, soit environ 125 000 € de plus pour 47 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 17,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Mathes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des maisons de 3 025 €/m² (2 170 € à 4 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Mathes (4 204 €/m²) est supérieur de 39 % à cette médiane locale (écart important).

Dans les 6 communes les plus proches (jusqu’à 12 km), le prix médian des appartements est de 3 155 €/m² (1 979 € à 5 357 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Mathes (4 357 €/m²) est supérieur de 38 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 096 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 246 € et les intérêts totaux d’environ 17 490 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 77 600 €, soit 42 % du capital emprunté (184 500 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 88 600 € au-delà du capital, soit 273 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 134 € mais ajoute environ 25 219 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 470 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 246 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 120 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 690 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 070 € dans le premier cas et d’environ 6 239 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 184 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Les Mathes est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté aux Mathes, une maison de 47 m² coûte environ 208 000 €. En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 208 000 €, soit 5 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 97 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 20 800 € à 62 400 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 72 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (184 496 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 092 € à 732 € à 972 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Mathes est de 0,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 4,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,0 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 2 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (337 €).

La dette par habitant (2 € en 2025) a diminué de 90 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 28,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Mathes est calculée avec un taux de 36,29 % en 2025, soit 14 % en dessous de la médiane départementale (42,15 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 94,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Mathes est de 729 € en 2025, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,82 % aux Mathes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (61 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour des Mathes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) se situe entre 39,98 % et 49,43 % (médiane 44,91 %), contre 36,29 % dans la commune, soit 8,6 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 887 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés aux Mathes (2026), 13,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 34,0 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G aux Mathes : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 10 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Mathes est de 13,7 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 43 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Mathes est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 530 € par mois pour 47 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 3,0 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 47 m², la mensualité de crédit (1 092 €) équivaut à 2,1 fois le loyer estimé (530 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian des Mathes (24 710 € par an et par unité de consommation) dépasse de 13 % la médiane du département (21 915 €) : un écart modéré.

Soit 2 060 € par mois et par unité de consommation, 1,39 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 120 € par mois avec 20 % d’apport) représente 101 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 090 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 10,5 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 19 points de charge aux Mathes, répartis dans 3 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 8,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire aux Mathes.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à La Tremblade (4,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie aux Mathes.

Avec 4,5 pharmacie pour 10 000 habitants contre 3,1 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à La Tremblade (4,7 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Vaux-sur-Mer (11 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.