Immobilier et crédit à Ludres : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Ludres est de 1 750 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 2 578 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 750 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 050 €/m² en médiane 2018-2025, soit 15 % de moins (environ 20 000 € pour 68 m²).

Les prix récents des maisons (2 578 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 644 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Meurthe-et-Moselle : pour les appartements, ce prix est 10 % au-dessus de la médiane départementale (1 584 €/m²) ; pour les maisons, il est 55 % au-dessus de la médiane départementale (1 665 €/m²).

Avec 55 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 89 000 € d’écart pour 98 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 24,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des maisons est de 2 216 €/m² (1 456 € à 2 531 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Ludres (2 644 €/m²) est supérieur de 19 %.

Autour de Ludres, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km) affichent un prix médian des appartements de 2 401 €/m² (1 900 € à 4 475 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Ludres (2 050 €/m²) est inférieur de 15 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 011 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (50 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 299 € et les intérêts totaux d’environ 21 274 €.

Pour 224 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 94 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 107 800 € au-delà du capital, soit 332 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 163 € mais ajoute environ 30 675 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (174 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 299 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 790 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,6 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 59 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 58 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 488 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 50 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 465 € dans le premier cas et d’environ 7 588 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 224 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 112 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (75 900 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Ludres est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 98 m² à environ 253 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 337 000 € (dont 84 000 € de travaux), soit 227 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 33 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 16 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 45 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (224 411 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 328 € à 1 003 € à 1 198 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Ludres ressort à 0,2 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 16,5 % (médiane du département : 17,6 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 32 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (387 €).

La dette par habitant (32 € en 2025) a diminué de 90 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 8,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Ludres s’établit à 33,42 %, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (30,81 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 43,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Ludres est de 2 091 € en 2025, soit 272 % au-dessus de la médiane départementale (562 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,71 % à Ludres en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 174 € par mois, soit 13 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,51 % à 42,56 % (médiane 38,02 %) : celui de Ludres (33,42 %) est inférieur de 4,6 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 1 239 diagnostics de performance énergétique recensés à Ludres (2026) se répartissent ainsi : 2,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 8,8 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Ludres : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 81 % en dessous de la médiane départementale (12,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Ludres est de 11,8 €/m² charges comprises, soit environ 800 € par mois pour 68 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (9,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Ludres est de 12,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 98 m², 43 % au-dessus de la médiane départementale (8,6 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (98 m²), la mensualité de crédit (1 328 €) dépasse de 10 % le loyer estimé (1 210 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Ludres est de 27 240 € par an et par unité de consommation, soit 13 % de plus que la médiane départementale (24 125 €).

Cela représente 2 270 € par mois et par unité de consommation, soit 1,54 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 790 € par mois avec 20 % d’apport) représente 111 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 410 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 5,0 % (médiane du département : 15,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 6 points de charge à Ludres, répartis dans 1 station, dont 6 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 10 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Ludres.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Vandœuvre-lès-Nancy (4,4 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Ludres.

Rapporté à la population (3,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Vandœuvre-lès-Nancy (4,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Vandœuvre-lès-Nancy (4,4 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.