Immobilier et crédit à Magnanville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Magnanville est de 3 477 €/m² pour les appartements (5 ventes, 2018-2025) et de 2 421 €/m² pour les maisons (45 ventes, 12 derniers mois).

Les maisons se vendent 2 421 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (2 528 €/m²) : un léger recul, d’environ 10 000 € pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les appartements, ce prix est 6 % en dessous de la médiane départementale (3 690 €/m²) ; pour les maisons, il est 27 % en dessous de la médiane départementale (3 308 €/m²).

Acheter à Magnanville coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 27 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 82 000 € d’écart sur 93 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 75,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 3,4 km), le prix médian des maisons est de 2 875 €/m² (2 456 € à 3 051 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Magnanville (2 528 €/m²) est inférieur de 12 %.

Autour de Magnanville, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 3,1 km) affichent un prix médian des appartements de 2 585 €/m² (2 437 € à 3 176 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Magnanville (3 477 €/m²) est supérieur de 35 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 575 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 266 € et les intérêts totaux d’environ 18 920 €.

Pour 199 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 83 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 95 900 € au-delà du capital, soit 295 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 145 € mais ajoute environ 27 280 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (166 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 760 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 266 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 370 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 51 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 992 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 975 € dans le premier cas et d’environ 6 749 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 200 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (45 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Magnanville est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 225 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 40 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 46 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (199 575 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 181 € à 782 € à 1 048 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Magnanville ressort à 17,7 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 2,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Magnanville représente 6,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 1 246 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (393 €).

La dette par habitant (1 246 € en 2025) a augmenté de 2 070 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Magnanville atteint 39,66 % en 2025, soit 39 % au-dessus de la médiane départementale (28,55 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 6,3 points.

Pression fiscale : 9,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Magnanville est de 1 991 € en 2025, soit 28 % au-dessus de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,52 % à Magnanville en 2025.

Le taux total est estimé à 41,31 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 166 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,52 % à 39,17 % (médiane 33,81 %) : celui de Magnanville (39,66 %) est supérieur de 5,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 887 DPE recensés à Magnanville (2026), 2,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 13,5 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Magnanville : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 82 % en dessous de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 4,6 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 49,6/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Magnanville est de 16,8 €/m² charges comprises, soit environ 860 € par mois pour 51 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Magnanville est de 11,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 93 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (14,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 181 €) dépasse de 8 % le loyer estimé (1 100 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 24 580 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Magnanville est inférieur de 17 % à celui du département (29 750 €).

Cela représente 2 050 € par mois et par unité de consommation, soit 1,39 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 370 € par mois avec 20 % d’apport) représente 110 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 070 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 7,0 % (médiane du département : 8,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 6 points de charge à Magnanville, répartis dans 3 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 1 école primaire, 2 écoles élémentaires, 2 collèges et 3 lycées à Magnanville, dont 1 établissement privé.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 3 lycées.

10 établissements sur 10 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Magnanville.

Rapporté à la population (1,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Buchelay (1,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.