Immobilier et crédit à Marans : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Marans est de 2 326 €/m² pour les appartements (13 ventes) et de 1 794 €/m² pour les maisons (64 ventes).

Le prix récent des appartements (2 326 €/m²) dépasse de 4 % la médiane 2018-2025 (2 227 €/m²), soit environ 5 000 € de plus pour 50 m².

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 794 €/m², soit 12 % sous la médiane 2018-2025 (2 036 €/m²) : un repli net, d’environ 21 000 € pour 88 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente-Maritime : pour les appartements, ce prix est 31 % en dessous de la médiane départementale (3 381 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (1 761 €/m²).

Les prix à Marans suivent la médiane du département, avec un écart de 2 % seulement, soit environ 3 000 € sur 88 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 66,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km), le prix médian des maisons est de 2 098 €/m² (1 188 € à 2 712 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Marans (2 036 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 13 746 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (31 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 187 € et les intérêts totaux d’environ 13 286 €.

Pour 140 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 58 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 67 300 € au-delà du capital, soit 207 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 102 € mais ajoute environ 19 157 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (118 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 640 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 187 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 370 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,6 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 37 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 36 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 803 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 31 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 409 € dans le premier cas et d’environ 4 739 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 140 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Marans est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 88 m² au prix médian de 158 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 211 000 € (dont 53 000 € de travaux), soit 30 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 85 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 42 100 € à 105 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 800 € à 47 400 €. Au maximum, cela couvre 43 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 28 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 55 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (140 146 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 829 € à 297 € à 616 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Marans ressort à 3,1 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 2,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 20,3 % (médiane du département : 16,0 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 835 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (337 €).

La dette par habitant (835 € en 2025) a diminué de 23 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Marans atteint 50,24 % en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (42,15 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,6 points.

Note de pression fiscale : 14,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Marans est de 1 414 € en 2025, soit 64 % au-dessus de la médiane départementale (862 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 50,12 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 118 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,81 % à 51,24 % (médiane 40,63 %) : celui de Marans (50,24 %) est supérieur de 9,6 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 933 diagnostics de performance énergétique recensés à Marans (2026) se répartissent ainsi : 10,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 26,9 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 10 est classé F ou G à Marans : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 20 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Marans est de 12,1 €/m² charges comprises, soit environ 610 € par mois pour 50 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (10,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Marans est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 980 € par mois pour 88 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,4 % pour maisons, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (88 m²), la mensualité de crédit (829 €) reste légèrement sous le loyer estimé (980 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 21 500 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Marans se situe au niveau de celui du département (21 915 €).

Cela représente 1 790 € par mois et par unité de consommation, soit 1,21 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 370 € par mois avec 20 % d’apport) représente 88 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 690 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 13,0 % (médiane du département : 10,5 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 2 collèges à Marans, dont 2 établissements privés.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

5 établissements sur 5 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Marans.

Rapporté à la population (2,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,1 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Charron (6,9 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.