Immobilier et crédit à Merville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Merville est de 2 433 €/m² pour les appartements (17 ventes) et de 2 383 €/m² pour les maisons (62 ventes).

Les prix récents des appartements (2 433 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 433 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 383 €/m², contre 2 440 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 0 %) : sur 88 m², la différence représente environ 1 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 57,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Merville, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) affichent un prix médian des maisons de 2 881 €/m² (2 516 € à 3 047 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Merville (2 440 €/m²) est inférieur de 15 %.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km), le prix médian des appartements est de 2 541 €/m² (2 099 € à 3 125 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Merville (2 433 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 270 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 249 € et les intérêts totaux d’environ 17 658 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 78 300 €, soit 42 % du capital emprunté (186 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 89 500 € au-delà du capital, soit 275 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 136 € mais ajoute environ 25 462 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (103 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 500 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 249 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 150 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 48 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 725 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 176 € dans le premier cas et d’environ 6 299 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 186 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (42 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Merville est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Merville, une maison de 88 m² coûte environ 210 000 €. En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 210 000 €, soit 7 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 96 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 21 000 € à 63 000 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 800 € par an avec 20 % d’apport) représente 73 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (186 270 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 102 € à 743 € à 982 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Merville est de 2,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 14,2 % (médiane du département : 14,5 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 422 € en 2025, supérieure à la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (422 € en 2025) a augmenté de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Merville est calculée avec un taux de 43,15 % en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 54,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Merville est de 1 236 € en 2025, soit 36 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,60 % à Merville en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (103 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Merville, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,4 km) se situe entre 41,39 % et 70,92 % (médiane 52,13 %), contre 43,15 % dans la commune, soit 9,0 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 883 DPE recensés à Merville (2026), 1,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 6,1 % des classes E, F ou G.

Avec 1,6 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Merville.

La part de logements F ou G est 73 % en dessous de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Merville est de 11,7 €/m² charges comprises, soit environ 710 € par mois pour 61 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Merville est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 010 € par mois pour 88 m², 23 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,8 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (1 102 €) est supérieure de 9 % au loyer estimé (1 010 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Merville (24 450 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 970 €).

Soit 2 040 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 150 € par mois avec 20 % d’apport) représente 103 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 060 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 10,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 8 points de charge à Merville, répartis dans 2 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,2 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire et 1 école élémentaire à Merville.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Aussonne (5,2 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Jory (5,4 km), à vol d’oiseau.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Merville.

Avec 1,5 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,7 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Jory (5,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.