Immobilier et crédit à Montlouis-sur-Loire : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Montlouis-sur-Loire est de 2 652 €/m² pour les appartements (17 ventes) et de 2 463 €/m² pour les maisons (84 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 2 652 €/m², contre 2 652 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Les prix récents des maisons (2 463 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 500 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Indre-et-Loire : pour les appartements, ce prix est 16 % au-dessus de la médiane départementale (2 292 €/m²) ; pour les maisons, il est 45 % au-dessus de la médiane départementale (1 703 €/m²).

Avec 45 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 71 000 € d’écart pour 93 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 27,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le prix médian des maisons est de 2 391 €/m² (2 202 € à 2 737 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montlouis-sur-Loire (2 500 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Autour de Montlouis-sur-Loire, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km) affichent un prix médian des appartements de 4 214 €/m² (2 784 € à 7 921 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Montlouis-sur-Loire (2 652 €/m²) est inférieur de 37 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 923 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 271 € et les intérêts totaux d’environ 19 256 €.

Pour 203 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 85 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 97 600 € au-delà du capital, soit 300 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 148 € mais ajoute environ 27 765 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (101 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 820 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 271 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 430 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 52 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 062 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 187 € dans le premier cas et d’environ 6 869 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 203 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 102 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (68 700 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Montlouis-sur-Loire est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 93 m² à environ 229 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 229 000 €, soit 94 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 59 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 22 900 € à 68 700 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (203 123 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 202 € à 962 € à 1 122 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Montlouis-sur-Loire ressort à 4,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 21,6 % (médiane du département : 15,7 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 373 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (508 €).

La dette par habitant (1 373 € en 2025) a augmenté de 14 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Montlouis-sur-Loire s’établit à 46,10 %, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (36,73 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 3,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Montlouis-sur-Loire est de 1 214 € en 2025, soit 79 % au-dessus de la médiane départementale (678 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,20 % à Montlouis-sur-Loire en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 101 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,08 % à 49,91 % (médiane 40,17 %) : celui de Montlouis-sur-Loire (46,10 %) est supérieur de 5,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 2 308 diagnostics de performance énergétique recensés à Montlouis-sur-Loire (2026) se répartissent ainsi : 4,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 15,6 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Montlouis-sur-Loire : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 70 % en dessous de la médiane départementale (14,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Montlouis-sur-Loire est de 13,2 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 64 m², 36 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Montlouis-sur-Loire est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 000 € par mois pour 93 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (8,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,3 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 202 €) dépasse de 20 % le loyer estimé (1 000 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Montlouis-sur-Loire est de 24 710 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de plus que la médiane départementale (22 730 €).

Cela représente 2 060 € par mois et par unité de consommation, soit 1,39 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 430 € par mois avec 20 % d’apport) représente 111 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 090 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 9 points de charge à Montlouis-sur-Loire, répartis dans 2 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,7 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 3 écoles maternelles, 3 écoles élémentaires et 1 collège à Montlouis-sur-Loire.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

7 établissements sur 7 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies à Montlouis-sur-Loire.

Rapporté à la population (2,6 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,0 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.