Immobilier et crédit à Nieul-le-Dolent : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Nieul-le-Dolent est de 20 813 €/m² pour les appartements (46 ventes, 2018-2025) et de 2 019 €/m² pour les maisons (30 ventes, 12 derniers mois).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 098 €/m²), le prix récent des maisons (2 019 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 6 000 € pour 82 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vendée : pour les appartements, ce prix est 441 % au-dessus de la médiane départementale (3 846 €/m²) ; pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (1 859 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 9 %) : sur 82 m², la différence représente environ 13 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 21,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Nieul-le-Dolent, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 2 388 €/m² (2 019 € à 2 647 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Nieul-le-Dolent (2 098 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 8,3 km), le prix médian des appartements est de 4 224 €/m² (2 476 € à 6 412 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Nieul-le-Dolent (20 813 €/m²) est supérieur de 393 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 57 942 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 37,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (133 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 788 € et les intérêts totaux d’environ 56 002 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 248 400 €, soit 42 % du capital emprunté (590 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 283 800 € au-delà du capital, soit 874 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 430 € mais ajoute environ 80 750 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (11 120 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 788 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 9 990 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 6,8 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 155 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 152 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 49,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 11 815 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 133 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 35 445 € dans le premier cas et d’environ 19 976 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 591 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 295 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Nieul-le-Dolent est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 888 000 € (dont 222 000 € de travaux), soit 738 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 17 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 30 000 € à 75 000 €. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 119 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (590 742 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 3 496 € à 3 052 € à 3 319 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Nieul-le-Dolent est de 0,6 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 53,4 % (médiane du département : 22,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 323 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (685 €).

La dette par habitant (323 € en 2025) a diminué de 22 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Nieul-le-Dolent est calculée avec un taux de 38,71 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (38,28 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,6 points.

Pression fiscale : 47,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Nieul-le-Dolent est de 817 € en 2025, soit 24 % au-dessus de la médiane départementale (657 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (68 € par mois) ajoute 2 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour de Nieul-le-Dolent, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 33,18 % et 52,81 % (médiane 36,78 %), contre 38,71 % dans la commune, soit 1,9 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 286 DPE recensés à Nieul-le-Dolent (2026), 12,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 30,1 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Nieul-le-Dolent : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 8 % au-dessus de la médiane départementale (12,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Nieul-le-Dolent est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 450 € par mois pour 32 m², 35 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Nieul-le-Dolent est de 8,4 €/m² charges comprises, soit environ 690 € par mois pour 82 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (9,2 €/m²).

Avec 0,8 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 32 m², la mensualité de crédit (3 496 €) équivaut à 7,8 fois le loyer estimé (450 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Nieul-le-Dolent (22 750 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 280 €).

Soit 1 900 € par mois et par unité de consommation, 1,28 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (9 990 € par mois avec 20 % d’apport) représente 351 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 840 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1997 et 2010, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2010 (il y a 16 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Nieul-le-Dolent, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Aubigny-Les Clouzeaux (5,5 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Nieul-le-Dolent.

Avec 3,9 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,8 dans le département, l’offre officinale est plus dense.

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.