Immobilier et crédit à Opio : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Opio est de 4 463 €/m² pour les appartements (16 ventes, 2018-2025) et de 6 000 €/m² pour les maisons (7 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons recule nettement : 6 000 €/m² sur les 12 derniers mois contre 7 080 €/m² en médiane 2018-2025, soit 15 % de moins (environ 106 000 € pour 98 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 21 % au-dessus de la médiane départementale (3 690 €/m²) ; pour les maisons, il est 40 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 40 % la médiane du département, soit environ 168 000 € de plus pour 98 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 26,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Opio, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 6 307 €/m² (4 374 € à 7 782 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Opio (7 080 €/m²) est supérieur de 12 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des appartements est de 4 955 €/m² (3 042 € à 12 424 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Opio (4 463 €/m²) est inférieur de 10 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 34 191 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 22,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (78 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 465 € et les intérêts totaux d’environ 33 046 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 146 600 €, soit 42 % du capital emprunté (348 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 167 500 € au-delà du capital, soit 516 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 254 € mais ajoute environ 47 650 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (108 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 560 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 465 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 890 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,0 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 92 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 89 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 29,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 972 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 78 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 915 € dans le premier cas et d’environ 11 788 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 349 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 174 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Opio est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 88 m² à environ 393 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 393 000 €, soit 168 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 57 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 70 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 96 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (348 591 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 2 063 € à 1 397 € à 1 797 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Opio est de 12,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 6,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 153 € en 2025, supérieure à la médiane du département (764 €).

La dette par habitant (1 153 € en 2025) a diminué de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Opio est calculée avec un taux de 19,78 % en 2025, soit 29 % en dessous de la médiane départementale (27,91 %).

Ce taux a augmenté de 2,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 94,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Opio est de 1 298 € en 2025, soit 127 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,55 % à Opio en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (108 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Opio, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 19,83 % et 30,97 % (médiane 26,39 %), contre 19,78 % dans la commune, soit 6,6 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 425 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Opio (2026), 7,1 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 14,6 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Opio : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 44 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Opio est de 20,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 770 € par mois pour 88 m², 49 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Opio est de 21,6 €/m² charges comprises, soit environ 2 120 € par mois pour 98 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (18,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,4 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 88 m², la mensualité de crédit (2 063 €) est supérieure de 16 % au loyer estimé (1 770 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian d’Opio (32 040 € par an et par unité de consommation) dépasse de 37 % la médiane du département (23 380 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 670 € par mois et par unité de consommation, 1,81 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 890 € par mois avec 20 % d’apport) représente 147 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 010 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 9,0 % (médiane du département : 11,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 20 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Opio.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est au Rouret (2,6 km) et le lycée le plus proche est à Valbonne (3,8 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Opio.

Avec 4,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Roquefort-les-Pins (4,1 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Grasse (5,8 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.