Immobilier et crédit à Biot : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Biot est de 4 928 €/m² pour les appartements (37 ventes) et de 5 988 €/m² pour les maisons (32 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 928 €/m², contre 4 915 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 5 988 €/m², soit 14 % sous la médiane 2018-2025 (7 000 €/m²) : un repli net, d’environ 93 000 € pour 92 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 34 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 40 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Avec 40 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 156 000 € d’écart pour 92 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 18,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km), le prix médian des maisons est de 6 586 €/m² (5 900 € à 7 782 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Biot (7 000 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Autour de Biot, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km) affichent un prix médian des appartements de 4 931 €/m² (4 463 € à 10 132 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Biot (4 915 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 009 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (41 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 245 € et les intérêts totaux d’environ 17 406 €.

Pour 183 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 77 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 88 200 € au-delà du capital, soit 271 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 134 € mais ajoute environ 25 098 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (154 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 450 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 245 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 47 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 672 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 41 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 017 € dans le premier cas et d’environ 6 209 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 184 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (41 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Biot est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 207 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 41 400 € à 103 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 42 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (183 609 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 41 400 € à 103 500 € et sa mensualité passerait de 1 087 € à 474 € à 842 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Biot ressort à 3,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Biot représente 21,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 266 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (764 €).

La dette par habitant (1 266 € en 2025) a diminué de 28 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 7,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Biot atteint 24,74 % en 2025, soit 11 % en dessous de la médiane départementale (27,91 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 64,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Biot est de 1 847 € en 2025, soit 223 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,55 % à Biot en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 154 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 19,78 % à 31,68 % (médiane 26,57 %) : celui de Biot (24,74 %) est inférieur de 1,8 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 1 589 DPE recensés à Biot (2026), 2,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 10,0 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Biot : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 79 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Biot est de 20,7 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 42 m², 52 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Biot est de 22,7 €/m² charges comprises, soit environ 2 090 € par mois pour 92 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (18,7 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,0 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (42 m²), la mensualité de crédit (1 087 €) dépasse de 25 % le loyer estimé (870 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 30 320 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Biot est supérieur de 30 % à celui du département (23 380 €).

Cela représente 2 530 € par mois et par unité de consommation, soit 1,71 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 100 € par mois avec 20 % d’apport) représente 82 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 790 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 11,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 1 point de charge à Biot, répartis dans 1 station, dont 1 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,1 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

36 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 7 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 18 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 4 écoles élémentaires, 2 collèges et 2 lycées à Biot, dont 5 établissements privés.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,5 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 2 collèges et 2 lycées.

11 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Biot.

Rapporté à la population (1,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (3,7 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Antibes (5,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.