Immobilier et crédit à Paradou : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Paradou est de 4 395 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 4 661 €/m² pour les maisons (29 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 4 661 €/m², soit 15 % sous la médiane 2018-2025 (5 502 €/m²) : un repli net, d’environ 77 000 € pour 92 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Bouches-du-Rhône : pour les appartements, ce prix est 15 % au-dessus de la médiane départementale (3 834 €/m²) ; pour les maisons, il est 14 % au-dessus de la médiane départementale (4 098 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 14 % la médiane départementale : pour 92 m², il faut compter environ 52 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 26,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des maisons est de 4 244 €/m² (2 471 € à 8 356 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Paradou (5 502 €/m²) est supérieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Paradou, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des appartements de 3 802 €/m² (2 220 € à 6 818 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Paradou (4 395 €/m²) est supérieur de 16 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 37 323 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 24,2 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (85 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 508 € et les intérêts totaux d’environ 36 073 €.

Pour 380 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 160 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 182 800 € au-delà du capital, soit 563 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 277 € mais ajoute environ 52 015 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (96 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 160 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 508 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 430 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,4 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 100 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 98 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 31,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 610 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 85 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 831 € dans le premier cas et d’environ 12 867 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 381 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 190 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Paradou est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 429 000 €, soit 294 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 31 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 9 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 77 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (380 523 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 2 252 € à 2 012 € à 2 172 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Paradou ressort à 5,6 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Paradou représente 19,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 11,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 218 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (581 €).

La dette par habitant (1 218 € en 2025) a augmenté de 28 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 7,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Paradou s’établit à 30,37 %, soit 23 % en dessous de la médiane départementale (39,40 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 91,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Paradou est de 1 148 € en 2025, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (1 402 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,80 % à Paradou en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 96 € par mois à à Paradou, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 26,27 % à 42,51 % (médiane 36,49 %) : celui de Paradou (30,37 %) est inférieur de 6,1 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 304 DPE recensés à Paradou (2026), 1,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 5,9 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Paradou : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 58 % en dessous de la médiane départementale (3,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Paradou est de 13,7 €/m² charges comprises, soit environ 470 € par mois pour 34 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (15,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Paradou est de 13,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 230 € par mois pour 92 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,4 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (92 m²), la mensualité de crédit (2 252 €) représente 1,8 fois le loyer estimé (1 230 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Paradou est de 27 350 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de plus que la médiane départementale (25 810 €).

Cela représente 2 280 € par mois et par unité de consommation, soit 1,54 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 430 € par mois avec 20 % d’apport) représente 188 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 420 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Paradou, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,9 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Paradou.

Avec 0,9 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Saint-Rémy-de-Provence (10 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Rémy-de-Provence (10 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Paradou au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Maussane-les-Alpilles (5,1 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.