Immobilier et crédit à Précy-sur-Marne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Précy-sur-Marne est de 7 049 €/m² pour les appartements (6 ventes, 2018-2025) et de 3 015 €/m² pour les maisons (7 ventes, 12 derniers mois).

Les prix récents des maisons (3 015 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 107 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 107 % au-dessus de la médiane départementale (3 398 €/m²) ; pour les maisons, il est 19 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 19 % la médiane départementale : pour 93 m², il faut compter environ 44 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 15,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des maisons est de 3 236 €/m² (2 273 € à 3 960 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Précy-sur-Marne (3 107 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Précy-sur-Marne, les 3 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des appartements de 3 810 €/m² (3 675 € à 4 355 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Précy-sur-Marne (7 049 €/m²) est supérieur de 85 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 360 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,8 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (56 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 331 € et les intérêts totaux d’environ 23 544 €.

Pour 248 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 104 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 119 300 € au-delà du capital, soit 367 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 181 € mais ajoute environ 33 949 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (82 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 670 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 331 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 200 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 65 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 64 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 967 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 56 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 902 € dans le premier cas et d’environ 8 398 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 248 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 124 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Précy-sur-Marne est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Précy-sur-Marne, une maison de 93 m² coûte environ 280 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 280 000 €, soit 145 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 48 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 14 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 50 400 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (248 360 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 470 € à 1 230 € à 1 390 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Précy-sur-Marne est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, l’épargne brute de Précy-sur-Marne représente -4,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 901 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (901 € en 2025) a augmenté de 750 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 13,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Précy-sur-Marne s’établit à 44,06 %, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,3 points.

Pression fiscale : 32,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Précy-sur-Marne est de 978 € en 2025, soit 9 % en dessous de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 46,06 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 82 € par mois à à Précy-sur-Marne, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 37,64 % à 53,32 % (médiane 45,07 %) : celui de Précy-sur-Marne (44,06 %) est inférieur de 1,0 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 77 DPE recensés à Précy-sur-Marne (2026), 2,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 16,9 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Précy-sur-Marne : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 84 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Précy-sur-Marne est de 15,8 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 50 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Précy-sur-Marne est de 13,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 300 € par mois pour 93 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,5 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 470 €) dépasse de 13 % le loyer estimé (1 300 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Précy-sur-Marne est de 27 610 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de plus que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 2 300 € par mois et par unité de consommation, soit 1,56 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 200 € par mois avec 20 % d’apport) représente 122 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 450 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Précy-sur-Marne.

Avec 1,3 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Charny (4,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Précy-sur-Marne au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Charny (4,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.