Immobilier et crédit à Rochecorbon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Rochecorbon est de 2 394 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 2 884 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 394 €/m², soit 10 % sous la médiane 2018-2025 (2 667 €/m²) : un repli net, d’environ 18 000 € pour 65 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix récent des maisons (2 884 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 758 €/m²), soit environ 9 000 € de plus pour 73 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Indre-et-Loire : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 292 €/m²) ; pour les maisons, il est 69 % au-dessus de la médiane départementale (1 703 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 69 % la médiane du département, soit environ 86 000 € de plus pour 73 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 24,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Rochecorbon, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km) affichent un prix médian des maisons de 2 582 €/m² (2 309 € à 3 411 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Rochecorbon (2 758 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km), le prix médian des appartements est de 2 804 €/m² (1 362 € à 5 604 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Rochecorbon (2 667 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 357 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 250 € et les intérêts totaux d’environ 17 742 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 78 700 €, soit 42 % du capital emprunté (187 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 89 900 € au-delà du capital, soit 277 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 136 € mais ajoute environ 25 583 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 250 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 160 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 48 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 743 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 229 € dans le premier cas et d’environ 6 329 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 187 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (42 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Rochecorbon est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 73 m² à environ 211 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 211 000 €, soit 76 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 64 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 21 100 € à 63 300 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 19 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 920 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (187 157 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 108 € à 868 € à 1 028 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Rochecorbon est de 5,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 16,7 % (médiane du département : 15,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 907 € en 2025, supérieure à la médiane du département (508 €).

La dette par habitant (907 € en 2025) a augmenté de 18 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Rochecorbon est de 41,28 % en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (36,73 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 5,9 points.

Pression fiscale : 26,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Rochecorbon est de 1 171 € en 2025, soit 73 % au-dessus de la médiane départementale (678 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,86 % à Rochecorbon en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (98 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Rochecorbon, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km) se situe entre 33,76 % et 48,78 % (médiane 42,77 %), contre 41,28 % dans la commune, soit 1,5 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 589 DPE recensés à Rochecorbon (2026), 9,2 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 25,0 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Rochecorbon : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 38 % en dessous de la médiane départementale (14,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Rochecorbon est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 850 € par mois pour 65 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (9,8 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Rochecorbon est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 73 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (8,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,2 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 73 m², la mensualité de crédit (1 108 €) est supérieure de 49 % au loyer estimé (750 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Rochecorbon (27 830 € par an et par unité de consommation) dépasse de 22 % la médiane du département (22 730 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 320 € par mois et par unité de consommation, 1,57 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 160 € par mois avec 20 % d’apport) représente 91 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 480 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Avec 7,0 % (médiane du département : 9,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 16 points de charge à Rochecorbon, répartis dans 1 station, dont 16 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 4,8 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (0,7 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 34 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2022, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 12 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Rochecorbon.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Vouvray (3,3 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Pierre-des-Corps (5,5 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Rochecorbon.

Avec 3,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,0 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Notre-Dame-d’Oé (4,5 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Tours (6,6 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.