Immobilier et crédit à Saint-Drézéry : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Drézéry est de 3 259 €/m² pour les appartements (3 ventes) et de 4 125 €/m² pour les maisons (18 ventes).

Les appartements se vendent 3 259 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 163 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 5 000 € de plus pour 53 m².

Le prix récent des maisons (4 125 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (3 926 €/m²), soit environ 19 000 € de plus pour 97 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 11 % au-dessus de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 71 % au-dessus de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 71 % la médiane du département, soit environ 166 000 € de plus pour 97 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 33,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Saint-Drézéry, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) affichent un prix médian des maisons de 3 669 €/m² (1 701 € à 3 881 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Drézéry (3 926 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le prix médian des appartements est de 4 211 €/m² (3 511 € à 13 753 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Drézéry (3 163 €/m²) est inférieur de 25 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 34 800 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 22,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (80 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 473 € et les intérêts totaux d’environ 33 635 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 149 200 €, soit 42 % du capital emprunté (354 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 170 500 € au-delà du capital, soit 525 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 258 € mais ajoute environ 48 498 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (116 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 680 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 473 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,1 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 93 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 91 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 29,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 096 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 80 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 21 288 € dans le premier cas et d’environ 11 998 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 355 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 177 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Drézéry est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 97 m² au prix médian de 400 000 €. En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 400 000 €, soit 197 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 51 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 72 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (354 800 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 2 100 € à 1 740 € à 1 980 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Drézéry est de 2,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Saint-Drézéry ressort à 21,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 579 € en 2025, inférieure à la médiane du département (671 €).

La dette par habitant (579 € en 2025) a peu varié (+3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Drézéry est calculée avec un taux de 44,60 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,9 points.

Note de pression fiscale : 53,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Drézéry est de 1 391 € en 2025, soit 43 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,62 % à Saint-Drézéry en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (116 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Saint-Drézéry, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) se situe entre 37,23 % et 48,64 % (médiane 39,87 %), contre 44,60 % dans la commune, soit 4,7 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 237 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Drézéry (2026) se répartissent ainsi : 1,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 5,9 % en classe E, F ou G.

Avec 1,3 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Saint-Drézéry.

Cette part de logements F ou G est 61 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Drézéry est de 12,8 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 53 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Drézéry est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 190 € par mois pour 97 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 3,6 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 97 m², la mensualité de crédit (2 100 €) équivaut à 1,8 fois le loyer estimé (1 190 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Saint-Drézéry (27 330 € par an et par unité de consommation) dépasse de 26 % la médiane du département (21 755 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 280 € par mois et par unité de consommation, 1,54 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 176 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 420 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Avec 7,0 % (médiane du département : 15,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Saint-Drézéry.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Castries (4,5 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Saint-Drézéry.

Avec 3,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,1 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.