Immobilier et crédit à Saint-Gervais-les-Bains : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Gervais-les-Bains est de 5 376 €/m² pour les appartements (186 ventes) et de 7 713 €/m² pour les maisons (46 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 5 376 €/m², contre 5 321 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les maisons se vendent 7 713 €/m² sur les 12 derniers mois, 6 % sous la médiane 2018-2025 (8 206 €/m²) : un léger recul, d’environ 58 000 € pour 118 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 27 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 80 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Avec 80 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 406 000 € d’écart pour 118 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 10,7/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le prix médian des maisons est de 7 901 €/m² (4 400 € à 15 871 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Gervais-les-Bains (8 206 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Saint-Gervais-les-Bains, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km) affichent un prix médian des appartements de 5 772 €/m² (3 594 € à 10 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Gervais-les-Bains (5 321 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 748 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 241 € et les intérêts totaux d’environ 17 154 €.

Pour 180 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 76 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 86 900 € au-delà du capital, soit 267 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 132 € mais ajoute environ 24 734 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (80 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 400 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 241 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 060 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 619 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 857 € dans le premier cas et d’environ 6 119 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 181 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (40 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-Gervais-les-Bains est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Saint-Gervais-les-Bains, un appartement de 38 m² coûte environ 204 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 204 000 €, soit 54 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 74 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 40 800 € à 102 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 37 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 75 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (180 948 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 071 € à 627 € à 893 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Gervais-les-Bains ressort à 2,8 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 22,4 % (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 3 027 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (3 027 € en 2025) a diminué de 27 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Gervais-les-Bains s’établit à 30,34 %, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Par rapport à 2020, le taux est inférieur de 1,2 points.

Note de pression fiscale : 35,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Gervais-les-Bains est de 962 € en 2025, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,26 % à Saint-Gervais-les-Bains en 2025.

Le taux total est estimé à 30,11 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 80 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 15 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 22,78 % à 35,77 % (médiane 30,66 %) : celui de Saint-Gervais-les-Bains (30,34 %) est proche, avec un écart de 0,3 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 2 107 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Gervais-les-Bains (2026) se répartissent ainsi : 20,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 56,8 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Saint-Gervais-les-Bains : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

Cette part de logements F ou G est 20 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Gervais-les-Bains est de 18,2 €/m² charges comprises, soit environ 690 € par mois pour 38 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Gervais-les-Bains est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 690 € par mois pour 118 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,1 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (38 m²), la mensualité de crédit (1 071 €) dépasse de 55 % le loyer estimé (690 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 24 640 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Gervais-les-Bains est inférieur de 18 % à celui du département (30 000 €).

Cela représente 2 050 € par mois et par unité de consommation, soit 1,39 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 060 € par mois avec 20 % d’apport) représente 99 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 080 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 10,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2007 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2007 (il y a 19 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Saint-Gervais-les-Bains, dont 2 établissements privés.

Avec 0,9 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Combloux (11 km), à vol d’oiseau.

6 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Saint-Gervais-les-Bains.

Rapporté à la population (5,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,5 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sallanches (15 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.