Immobilier et crédit à Saint-Leu-d’Esserent : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Leu-d’Esserent est de 3 117 €/m² pour les appartements (11 ventes) et de 2 500 €/m² pour les maisons (22 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 117 €/m², contre 3 168 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 2 500 €/m², soit 14 % sous la médiane 2018-2025 (2 909 €/m²) : un repli net, d’environ 31 000 € pour 77 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Oise : pour les appartements, ce prix est 37 % au-dessus de la médiane départementale (2 277 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (2 125 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 18 % la médiane départementale : pour 77 m², il faut compter environ 29 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 21,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km), le prix médian des maisons est de 2 491 €/m² (1 896 € à 3 625 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Leu-d’Esserent (2 909 €/m²) est supérieur de 17 %.

Autour de Saint-Leu-d’Esserent, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km) affichent un prix médian des appartements de 2 368 €/m² (1 556 € à 3 780 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Leu-d’Esserent (3 168 €/m²) est supérieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 791 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 228 € et les intérêts totaux d’environ 16 229 €.

Pour 171 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 72 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 82 200 € au-delà du capital, soit 253 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 125 € mais ajoute environ 23 401 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (179 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 228 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 890 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 44 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 424 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 271 € dans le premier cas et d’environ 5 789 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 171 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Leu-d’Esserent est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 193 000 €, soit 58 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 70 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 19 300 € à 57 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (171 191 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 013 € à 773 € à 933 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Leu-d’Esserent ressort à 7,8 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,9 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 8,2 % en 2025 (médiane du département : 15,5 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 064 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (282 €).

La dette par habitant (1 064 € en 2025) a diminué de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Leu-d’Esserent s’établit à 48,94 %, soit proche de la médiane départementale (47,09 %).

Ce taux a augmenté de 2,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 40,9/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Leu-d’Esserent est de 2 143 € en 2025, soit 123 % au-dessus de la médiane départementale (960 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,00 % à Saint-Leu-d’Esserent en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 179 € par mois, soit 18 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 37,39 % à 68,06 % (médiane 51,14 %) : celui de Saint-Leu-d’Esserent (48,94 %) est inférieur de 2,2 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 870 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Saint-Leu-d’Esserent (2026), 10,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 27,7 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 10 est classé F ou G à Saint-Leu-d’Esserent : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 26 % en dessous de la médiane départementale (14,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Leu-d’Esserent est de 14,0 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 44 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Leu-d’Esserent est de 12,1 €/m² charges comprises, soit environ 930 € par mois pour 77 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (10,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (77 m²), la mensualité de crédit (1 013 €) dépasse de 9 % le loyer estimé (930 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 24 050 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Leu-d’Esserent se situe au niveau de celui du département (24 580 €).

Cela représente 2 000 € par mois et par unité de consommation, soit 1,36 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 890 € par mois avec 20 % d’apport) représente 96 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 010 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 10,0 % (médiane du département : 12,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Saint-Leu-d’Esserent, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,2 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Saint-Leu-d’Esserent.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (1,0 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Saint-Maximin (3,6 km), à vol d’oiseau.

4 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Saint-Leu-d’Esserent.

Rapporté à la population (4,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Maximin (3,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Gouvieux (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.