Immobilier et crédit à Saint-Witz : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Witz est de 3 024 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 3 140 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 3 024 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 794 €/m² en médiane 2018-2025, soit 20 % de moins (environ 64 000 € pour 83 m²).

Les prix récents des maisons (3 140 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 154 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Les prix à Saint-Witz suivent la médiane du département, avec un écart de 0 % seulement, soit environ 0 € sur 122 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 42,8/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des maisons est de 2 847 €/m² (1 771 € à 3 833 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Witz (3 154 €/m²) est supérieur de 11 %.

Autour de Saint-Witz, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) affichent un prix médian des appartements de 3 496 €/m² (2 266 € à 4 091 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Witz (3 794 €/m²) est supérieur de 9 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 33 321 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 21,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (76 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 453 € et les intérêts totaux d’environ 32 205 €.

Pour 339 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 142 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 163 200 € au-delà du capital, soit 502 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 247 € mais ajoute environ 46 437 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (429 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 453 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 740 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,9 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 89 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 87 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 28,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 794 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 76 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 383 € dans le premier cas et d’environ 11 488 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 340 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 170 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Witz est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 122 m² à environ 383 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 383 000 €, soit 248 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 35 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 11 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 68 880 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (339 721 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 2 011 € à 1 771 € à 1 931 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Witz ressort à 7,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Witz représente 10,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 956 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (1 956 € en 2025) a augmenté de 94 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Witz s’établit à 43,56 %, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 4,5 points.

Pression fiscale : 18,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Witz est de 5 153 € en 2025, soit 234 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % à Saint-Witz en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 429 € par mois, soit 21 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,30 % à 50,40 % (médiane 42,96 %) : celui de Saint-Witz (43,56 %) est proche, avec un écart de 0,6 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 271 DPE recensés à Saint-Witz (2026), 1,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 8,5 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Saint-Witz : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 88 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 11,4 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 76,4/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Witz est de 17,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 83 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Witz est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 540 € par mois pour 122 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (122 m²), la mensualité de crédit (2 011 €) dépasse de 30 % le loyer estimé (1 540 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 34 910 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Witz est supérieur de 26 % à celui du département (27 790 €).

Cela représente 2 910 € par mois et par unité de consommation, soit 1,97 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 740 € par mois avec 20 % d’apport) représente 132 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 360 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 13 points de charge à Saint-Witz, répartis dans 4 stations, dont 1 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (5,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 lycée à Saint-Witz.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 lycée mais aucun collège.

Le collège le plus proche est à Marly-la-Ville (3,4 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Saint-Witz.

Rapporté à la population (3,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Survilliers (2,7 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.