Immobilier et crédit à Seysses : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Seysses est de 2 512 €/m² pour les appartements (29 ventes) et de 2 723 €/m² pour les maisons (45 ventes).

Les prix récents des appartements (2 512 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 493 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix récent des maisons (2 723 €/m²) dépasse de 4 % la médiane 2018-2025 (2 624 €/m²), soit environ 9 000 € de plus pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Garonne : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 501 €/m²) ; pour les maisons, il est 14 % au-dessus de la médiane départementale (2 393 €/m²).

Les maisons coûtent 14 % de plus que la médiane du département, soit environ 29 000 € de plus pour 89 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 44,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Seysses, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km) affichent un prix médian des maisons de 2 718 €/m² (2 513 € à 2 865 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Seysses (2 624 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km), le prix médian des appartements est de 2 411 €/m² (2 262 € à 2 692 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Seysses (2 493 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 054 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 13,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 286 € et les intérêts totaux d’environ 20 349 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 90 200 €, soit 42 % du capital emprunté (214 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 103 100 € au-delà du capital, soit 317 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 156 € mais ajoute environ 29 342 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (119 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 040 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 286 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 630 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,5 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 56 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 55 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 293 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 879 € dans le premier cas et d’environ 7 259 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 215 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 107 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (72 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Seysses est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 242 000 €, soit 107 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 56 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 200 € à 72 600 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 560 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (214 654 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 270 € à 1 031 € à 1 191 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Seysses est de 2,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,7 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 24,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 478 € en 2025, supérieure à la médiane du département (348 €).

La dette par habitant (478 € en 2025) a augmenté de 254 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Seysses est de 48,45 % en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (40,23 %).

Ce taux a augmenté de 1,7 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 20,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Seysses est de 1 432 € en 2025, soit 58 % au-dessus de la médiane départementale (909 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,53 % à Seysses en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (119 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Seysses, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,6 km) se situe entre 42,22 % et 61,65 % (médiane 50,92 %), contre 48,45 % dans la commune, soit 2,5 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 1 343 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Seysses (2026), 2,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 7,2 % sont classés E, F ou G.

Avec 2,9 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Seysses.

En comparaison, la part de logements F ou G est 51 % en dessous de la médiane départementale (5,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Seysses est de 12,0 €/m² charges comprises, soit environ 540 € par mois pour 45 m², 21 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Seysses est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 920 € par mois pour 89 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²).

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,6 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 89 m², la mensualité de crédit (1 270 €) est supérieure de 38 % au loyer estimé (920 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Seysses (23 830 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 970 €).

Soit 1 990 € par mois et par unité de consommation, 1,34 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 630 € par mois avec 20 % d’apport) représente 122 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 980 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 12,0 % (médiane du département : 10,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 3 points de charge à Seysses, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,5 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 2 écoles élémentaires et 1 collège à Seysses, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Fonsorbes (5,1 km), à vol d’oiseau.

6 établissements sur 7 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Seysses.

Avec 1,9 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,7 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Villeneuve-Tolosane (6,1 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.