Immobilier et crédit à Thusy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Thusy est de 3 538 €/m² pour les maisons (16 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 3 538 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 284 €/m² en médiane 2018-2025, soit 17 % de moins (environ 72 000 € pour 96 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les maisons, il est 17 % en dessous de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Les maisons se vendent 17 % sous la médiane départementale, soit environ 71 000 € de moins pour 96 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 52,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Thusy, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) affichent un prix médian des maisons de 3 869 €/m² (2 603 € à 5 383 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Thusy (4 284 €/m²) est supérieur de 11 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Thusy pour calculer un prix ; dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km), le prix médian est de 3 282 €/m² (3 060 € à 4 387 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 29 580 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 19,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (68 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 402 € et les intérêts totaux d’environ 28 590 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 126 800 €, soit 42 % du capital emprunté (301 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 144 900 € au-delà du capital, soit 446 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 220 € mais ajoute environ 41 224 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (59 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 670 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 402 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,5 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 79 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 77 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 25,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 032 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 68 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 095 € dans le premier cas et d’environ 10 198 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 302 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 151 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Thusy est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 96 m² à environ 340 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 340 000 €, soit 205 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 40 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 12 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 61 200 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (301 580 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 785 € à 1 545 € à 1 705 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Thusy est de 5,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 22,6 % (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 056 € en 2025, inférieure à la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (1 056 € en 2025) a diminué de 23 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Thusy est de 31,89 % en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,3 points.

Pression fiscale : 21,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Thusy est de 702 € en 2025, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,30 % à Thusy en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (59 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Thusy, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,5 km) se situe entre 26,76 % et 35,78 % (médiane 30,36 %), contre 31,89 % dans la commune, soit 1,5 point de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 93 DPE recensés à Thusy (2026), 24,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 36,6 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Thusy : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

La part de logements F ou G est 46 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Thusy est de 16,3 €/m² charges comprises, soit environ 410 € par mois pour 25 m², proche de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Thusy est de 19,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 860 € par mois pour 96 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 96 m², la mensualité de crédit (1 785 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 860 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Thusy (28 310 € par an et par unité de consommation) est 6 % sous la médiane du département (30 000 €) : un écart modéré.

Soit 2 360 € par mois et par unité de consommation, 1,60 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 100 € par mois avec 20 % d’apport) représente 144 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 540 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 3 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Thusy.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Sillingy (5,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Thusy au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Vallières-sur-Fier (5,2 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.