Immobilier et crédit à Val d’Erdre-Auxence : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Val d’Erdre-Auxence est de 1 089 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 1 800 €/m² pour les maisons (34 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 1 800 €/m², contre 1 774 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Maine-et-Loire : pour les appartements, ce prix est 61 % en dessous de la médiane départementale (2 816 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % en dessous de la médiane départementale (1 911 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 6 %) : sur 90 m², la différence représente environ 10 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 80,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Val d’Erdre-Auxence, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) affichent un prix médian des maisons de 1 951 €/m² (1 651 € à 2 238 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Val d’Erdre-Auxence (1 774 €/m²) est inférieur de 9 %.

Dans les 5 communes les plus proches (jusqu’à 13 km), le prix médian des appartements est de 3 145 €/m² (1 577 € à 4 262 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Val d’Erdre-Auxence (1 089 €/m²) est inférieur de 65 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 094 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (32 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 192 € et les intérêts totaux d’environ 13 622 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 60 400 €, soit 42 % du capital emprunté (143 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 69 000 € au-delà du capital, soit 212 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 105 € mais ajoute environ 19 642 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 700 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 192 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 430 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,6 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 38 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 37 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 874 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 32 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 622 € dans le premier cas et d’environ 4 859 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 144 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Val d’Erdre-Auxence est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 90 m² au prix médian de 162 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 216 000 € (dont 54 000 € de travaux), soit 116 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 46 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 43 200 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 29 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (143 694 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 850 € à 555 € à 732 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Val d’Erdre-Auxence est de 1,8 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Val d’Erdre-Auxence ressort à 12,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 17,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 221 € en 2025, inférieure à la médiane du département (402 €).

La dette par habitant (221 € en 2025) a diminué de 64 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Val d’Erdre-Auxence est de 47,10 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (46,57 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,7 points.

Note de pression fiscale : 50,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Val d’Erdre-Auxence est de 937 € en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (1 000 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

La taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Val d’Erdre-Auxence, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 13 km) se situe entre 35,70 % et 51,10 % (médiane 43,43 %), contre 47,10 % dans la commune, soit 3,7 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 608 diagnostics de performance énergétique recensés à Val d’Erdre-Auxence (2026) se répartissent ainsi : 11,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 24,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Val d’Erdre-Auxence : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 6 % en dessous de la médiane départementale (11,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Val d’Erdre-Auxence est de 9,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 350 € par mois pour 147 m², proche de la médiane départementale (9,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Val d’Erdre-Auxence est de 8,4 €/m² charges comprises, soit environ 750 € par mois pour 90 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (9,1 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (850 €) est supérieure de 13 % au loyer estimé (750 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Val d’Erdre-Auxence (21 790 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (22 350 €).

Soit 1 820 € par mois et par unité de consommation, 1,23 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 430 € par mois avec 20 % d’apport) représente 89 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 720 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 8,5 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 8 points de charge à Val d’Erdre-Auxence, répartis dans 3 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,6 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2005, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2005 (il y a 21 ans).

Les 6 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 3 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Val d’Erdre-Auxence, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Bécon-les-Granits (10 km), à vol d’oiseau.

6 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Val d’Erdre-Auxence.

Avec 2,0 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Candé (9,4 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Candé (9,4 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.