Immobilier et crédit à Vallorcine : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Vallorcine est de 5 593 €/m² pour les appartements (7 ventes, 2018-2025) et de 5 147 €/m² pour les maisons (4 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 5 147 €/m², soit 22 % sous la médiane 2018-2025 (6 618 €/m²) : un repli net, d’environ 110 000 € pour 75 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 28 % au-dessus de la médiane départementale (4 386 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 20 % la médiane départementale : pour 75 m², il faut compter environ 66 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 12,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le prix médian des maisons est de 6 032 €/m² (3 288 € à 14 302 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vallorcine (6 618 €/m²) est supérieur de 10 %.

Autour de Vallorcine, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km) affichent un prix médian des appartements de 4 703 €/m² (3 095 € à 10 218 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vallorcine (5 593 €/m²) est supérieur de 19 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 27 231 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (62 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 370 € et les intérêts totaux d’environ 26 319 €.

Pour 277 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 116 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 133 400 € au-delà du capital, soit 411 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 202 € mais ajoute environ 37 950 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (86 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 220 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 370 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 690 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,2 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 73 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 71 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 553 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 62 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 658 € dans le premier cas et d’environ 9 388 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 278 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 139 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Vallorcine est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 56 m² à environ 313 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 313 000 €, soit 70 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 78 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 48 600 € à 121 500 € pour 3 personnes et de 62 600 € à 156 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 39 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 56 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 91 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (277 631 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 48 600 € à 121 500 € et sa mensualité passerait de 1 643 € à 924 € à 1 356 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Vallorcine ressort à 4,6 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 18,3 % (médiane du département : 24,1 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 3 974 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (3 974 € en 2025) a diminué de 51 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Vallorcine atteint 25,32 % en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (29,16 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,9 points.

Note de pression fiscale : 82,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Vallorcine est de 1 035 € en 2025, soit 21 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,20 % à Vallorcine en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 86 € par mois à à Vallorcine, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 20 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,10 % à 34,21 % (médiane 31,69 %) : celui de Vallorcine (25,32 %) est inférieur de 6,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 182 diagnostics de performance énergétique recensés à Vallorcine (2026) se répartissent ainsi : 15,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 40,7 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Vallorcine : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 6 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Vallorcine est de 21,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 190 € par mois pour 56 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Vallorcine est de 13,0 €/m² charges comprises, soit environ 980 € par mois pour 75 m², 21 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,6 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (56 m²), la mensualité de crédit (1 643 €) dépasse de 38 % le loyer estimé (1 190 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 22 300 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Vallorcine est inférieur de 26 % à celui du département (30 000 €).

Cela représente 1 860 € par mois et par unité de consommation, soit 1,26 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 690 € par mois avec 20 % d’apport) représente 168 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 790 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 1990, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 1990 (il y a 36 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Vallorcine.

Avec 2,3 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Chamonix-Mont-Blanc (11 km) et le lycée le plus proche est à Chamonix-Mont-Blanc (11 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Vallorcine au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Chamonix-Mont-Blanc (11 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.