Immobilier et crédit à Varennes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Varennes est de 7 347 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 3 089 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Par rapport aux communes du département Tarn-et-Garonne : pour les appartements, ce prix est 233 % au-dessus de la médiane départementale (2 209 €/m²) ; pour les maisons, il est 79 % au-dessus de la médiane départementale (1 730 €/m²).

Avec 79 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 158 000 € d’écart pour 116 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 2,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le prix médian des maisons est de 1 982 €/m² (881 € à 2 479 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Varennes (3 089 €/m²) est supérieur de 56 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 31 146 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 20,2 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (71 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 424 € et les intérêts totaux d’environ 30 103 €.

Pour 317 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 133 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 152 600 € au-delà du capital, soit 470 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 231 € mais ajoute environ 43 406 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (57 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 980 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 424 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 370 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,6 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 84 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 82 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 26,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 351 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 71 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 053 € dans le premier cas et d’environ 10 738 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 318 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 159 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Varennes est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone C est de 100 000 € pour une personne seule et de 180 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 28 500 € et de 51 300 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 477 000 € (dont 119 000 € de travaux), soit 377 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 21 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 10 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 64 440 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (317 546 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 1 879 € à 1 583 € à 1 761 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Varennes ressort à 4,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Varennes représente 23,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 19,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 789 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (631 €).

La dette par habitant (789 € en 2025) a augmenté de 31 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Varennes s’établit à 44,88 %, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (51,22 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 86,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Varennes est de 682 € en 2025, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (868 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,86 % à Varennes en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 57 € par mois à à Varennes, soit 3 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 40,35 % à 61,22 % (médiane 56,84 %) : celui de Varennes (44,88 %) est inférieur de 12,0 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 32 DPE recensés à Varennes (2026), 6,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 18,8 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Varennes : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 20 % en dessous de la médiane départementale (7,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Varennes est de 9,9 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 58 m², proche de la médiane départementale (9,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Varennes est de 9,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 120 € par mois pour 116 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (116 m²), la mensualité de crédit (1 879 €) dépasse de 67 % le loyer estimé (1 120 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Varennes est de 23 550 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de plus que la médiane départementale (21 560 €).

Cela représente 1 960 € par mois et par unité de consommation, soit 1,33 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 370 € par mois avec 20 % d’apport) représente 182 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 940 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2025 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Varennes.

Avec 1,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Villemur-sur-Tarn (6,3 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Varennes au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Villebrumier (3,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.