Immobilier et crédit à Vennecy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Vennecy est de 1 890 €/m² pour les appartements (2 ventes, 2018-2025) et de 2 124 €/m² pour les maisons (13 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 124 €/m², contre 2 078 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Loiret : pour les appartements, ce prix est 11 % en dessous de la médiane départementale (2 119 €/m²) ; pour les maisons, il est 39 % au-dessus de la médiane départementale (1 526 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 39 % la médiane du département, soit environ 57 000 € de plus pour 96 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 41,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Vennecy, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 2 143 €/m² (1 851 € à 2 424 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vennecy (2 078 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des appartements est de 2 185 €/m² (2 043 € à 10 949 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vennecy (1 890 €/m²) est inférieur de 14 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 17 748 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 11,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (40 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 241 € et les intérêts totaux d’environ 17 154 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 76 100 €, soit 42 % du capital emprunté (180 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 86 900 € au-delà du capital, soit 267 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 132 € mais ajoute environ 24 734 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (102 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 400 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 241 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 060 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,1 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 48 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 46 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 619 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 40 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 857 € dans le premier cas et d’environ 6 119 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 181 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (40 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Vennecy est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 272 000 € (dont 68 000 € de travaux), soit 122 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 55 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 28 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 36 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 86 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (180 948 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 071 € à 627 € à 893 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Vennecy est de 1,5 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 2,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 31,2 % (médiane du département : 15,5 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 394 € en 2025, supérieure à la médiane du département (301 €).

La dette par habitant (394 € en 2025) a diminué de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 24,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Vennecy est calculée avec un taux de 48,35 % en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (38,26 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 16,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Vennecy est de 1 219 € en 2025, soit 51 % au-dessus de la médiane départementale (805 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,95 % à Vennecy en 2025.

Le taux total est estimé à 48,85 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (102 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Vennecy, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 42,62 % et 72,06 % (médiane 49,31 %), contre 48,35 % dans la commune, soit 1,0 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 147 DPE recensés à Vennecy (2026), 11,6 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 25,9 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Vennecy : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 39 % en dessous de la médiane départementale (19,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Vennecy est de 12,4 €/m² charges comprises, soit environ 840 € par mois pour 68 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (10,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Vennecy est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 96 m², proche de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,1 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 96 m², la mensualité de crédit (1 071 €) est supérieure de 22 % au loyer estimé (870 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Vennecy (26 570 € par an et par unité de consommation) dépasse de 11 % la médiane du département (23 930 €) : un écart modéré.

Soit 2 210 € par mois et par unité de consommation, 1,50 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 060 € par mois avec 20 % d’apport) représente 92 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 320 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart faible entre les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Vennecy.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Traînou (3,5 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Jean-de-Braye (7,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Vennecy au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Boigny-sur-Bionne (3,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.