Immobilier et crédit à Verdun-sur-Garonne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Verdun-sur-Garonne est de 1 814 €/m² pour les appartements (20 ventes) et de 1 967 €/m² pour les maisons (42 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 814 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 047 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de moins (environ 12 000 € pour 52 m²).

Les maisons se vendent 1 967 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 906 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 6 000 € de plus pour 91 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Tarn-et-Garonne : pour les appartements, ce prix est 6 % au-dessus de la médiane départementale (1 713 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (1 667 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 18 % la médiane départementale : pour 91 m², il faut compter environ 27 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 46,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le prix médian des maisons est de 2 165 €/m² (1 332 € à 2 213 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Verdun-sur-Garonne (1 906 €/m²) est inférieur de 12 %.

Autour de Verdun-sur-Garonne, les 7 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km) affichent un prix médian des appartements de 1 859 €/m² (1 409 € à 4 820 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Verdun-sur-Garonne (2 047 €/m²) est supérieur de 10 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 573 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (35 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 212 € et les intérêts totaux d’environ 15 052 €.

Pour 158 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 66 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 76 300 € au-delà du capital, soit 235 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 116 € mais ajoute environ 21 703 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (108 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 990 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 212 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 680 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,8 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 42 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 41 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 175 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 35 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 526 € dans le premier cas et d’environ 5 369 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 159 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Verdun-sur-Garonne est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 91 m² à environ 179 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 239 000 € (dont 60 000 € de travaux), soit 58 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 75 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 47 700 € à 119 300 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 17 900 € à 53 700 €. Au maximum, cela couvre 38 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 160 € par an avec 20 % d’apport) représente 63 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (158 773 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 940 € à 407 € à 727 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Verdun-sur-Garonne ressort à 6,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 21,5 % en 2025 (médiane du département : 19,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 421 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (631 €).

La dette par habitant (1 421 € en 2025) a peu varié (−1 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Verdun-sur-Garonne atteint 59,53 % en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (51,22 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 14,4/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Verdun-sur-Garonne est de 1 290 € en 2025, soit 49 % au-dessus de la médiane départementale (868 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,86 % à Verdun-sur-Garonne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 108 € par mois, soit 11 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 37,04 % à 61,03 % (médiane 48,70 %) : celui de Verdun-sur-Garonne (59,53 %) est supérieur de 10,8 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 790 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Verdun-sur-Garonne (2026), 7,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 17,2 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Verdun-sur-Garonne : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 8 % en dessous de la médiane départementale (7,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Verdun-sur-Garonne est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (9,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Verdun-sur-Garonne est de 10,3 €/m² charges comprises, soit environ 940 € par mois pour 91 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (8,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,3 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (91 m²), la mensualité de crédit (940 €) reste légèrement sous le loyer estimé (940 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

À 22 480 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Verdun-sur-Garonne se situe au niveau de celui du département (21 560 €).

Cela représente 1 870 € par mois et par unité de consommation, soit 1,27 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 680 € par mois avec 20 % d’apport) représente 95 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 810 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 12,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

25 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 11 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école primaire, 1 école élémentaire et 1 collège à Verdun-sur-Garonne.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 4 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Verdun-sur-Garonne.

Rapporté à la population (2,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.