Immobilier et crédit à Cadenet : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cadenet est de 2 624 €/m² pour les appartements (15 ventes) et de 3 782 €/m² pour les maisons (36 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 624 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 751 €/m² en médiane 2018-2025, soit 30 % de moins (environ 62 000 € pour 55 m²).

Les maisons se vendent 3 782 €/m² sur les 12 derniers mois, 6 % sous la médiane 2018-2025 (4 004 €/m²) : un léger recul, d’environ 20 000 € pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Vaucluse : pour les appartements, ce prix est 7 % au-dessus de la médiane départementale (2 441 €/m²) ; pour les maisons, il est 26 % au-dessus de la médiane départementale (3 000 €/m²).

Avec 26 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 70 000 € d’écart pour 89 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 20,5/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km), le prix médian des maisons est de 4 314 €/m² (3 476 € à 7 301 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cadenet (4 004 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Cadenet, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km) affichent un prix médian des appartements de 4 278 €/m² (2 817 € à 9 648 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cadenet (3 751 €/m²) est inférieur de 12 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 29 319 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 19,0 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (67 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 399 € et les intérêts totaux d’environ 28 337 €.

Pour 298 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 125 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 143 600 € au-delà du capital, soit 442 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 218 € mais ajoute environ 40 860 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (88 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 620 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 399 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 050 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,4 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 79 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 77 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 978 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 67 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 935 € dans le premier cas et d’environ 10 108 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 299 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 149 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cadenet est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 89 m² à environ 337 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 337 000 €, soit 94 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 72 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 60 600 € par an avec 20 % d’apport) représente 98 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (298 919 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 769 € à 1 338 € à 1 625 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cadenet ressort à 1,5 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 26,7 % en 2025 (médiane du département : 15,2 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 479 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (556 €).

La dette par habitant (479 € en 2025) a diminué de 55 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cadenet atteint 36,89 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (32,37 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 35,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cadenet est de 1 058 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 109 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,10 % à Cadenet en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 88 € par mois à à Cadenet, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 25,11 % à 43,81 % (médiane 33,36 %) : celui de Cadenet (36,89 %) est supérieur de 3,5 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 748 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cadenet (2026), 14,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 34,1 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Cadenet : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 5 % au-dessus de la médiane départementale (13,7 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cadenet est de 13,2 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 55 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (11,5 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cadenet est de 11,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 060 € par mois pour 89 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (10,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif est de 3,8 % pour maisons : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (89 m²), la mensualité de crédit (1 769 €) dépasse de 67 % le loyer estimé (1 060 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 760 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Cadenet se situe au niveau de celui du département (23 050 €).

Cela représente 1 900 € par mois et par unité de consommation, soit 1,28 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 050 € par mois avec 20 % d’apport) représente 178 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 850 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 14,0 % (médiane du département : 14,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Cadenet, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,4 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 11).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 1 école élémentaire et 1 collège à Cadenet.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,7 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

3 établissements sur 3 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 2 centres ou maisons de santé à Cadenet.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (3,3 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à La Roque-d’Anthéron (5,8 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.