Immobilier et crédit à Chens-sur-Léman : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Chens-sur-Léman est de 4 799 €/m² pour les appartements (32 ventes) et de 5 075 €/m² pour les maisons (20 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 4 799 €/m², contre 4 678 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

Les prix récents des maisons (5 075 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 112 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 14 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 19 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 19 % la médiane départementale : pour 121 m², il faut compter environ 97 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 34,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km), le prix médian des maisons est de 4 664 €/m² (3 893 € à 5 688 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Chens-sur-Léman (5 112 €/m²) est supérieur de 10 %.

Autour de Chens-sur-Léman, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km) affichent un prix médian des appartements de 5 075 €/m² (3 869 € à 21 090 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Chens-sur-Léman (4 678 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 014 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 18,2 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (64 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 381 € et les intérêts totaux d’environ 27 076 €.

Pour 285 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 120 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 137 200 € au-delà du capital, soit 422 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 208 € mais ajoute environ 39 041 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (92 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 370 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 381 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 830 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,3 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 75 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 73 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 712 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 64 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 137 € dans le premier cas et d’environ 9 658 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 286 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 143 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Chens-sur-Léman est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 322 000 €, soit 52 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 84 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes et de 64 400 € à 161 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 42 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 57 960 € par an avec 20 % d’apport) représente 66 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (285 614 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 54 000 € à 135 000 € et sa mensualité passerait de 1 690 € à 891 € à 1 371 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Chens-sur-Léman ressort à 2,9 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Chens-sur-Léman représente 35,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 1 516 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (1 516 € en 2025) a diminué de 21 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Chens-sur-Léman atteint 30,31 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,3 points.

Pression fiscale : 36,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Chens-sur-Léman est de 1 099 € en 2025, soit 29 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,12 % à Chens-sur-Léman en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 92 € par mois à à Chens-sur-Léman, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 28,07 % à 35,66 % (médiane 30,17 %) : celui de Chens-sur-Léman (30,31 %) est proche, avec un écart de 0,1 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 623 DPE recensés à Chens-sur-Léman (2026), 8,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 18,9 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Chens-sur-Léman : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 48 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Chens-sur-Léman est de 21,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 450 € par mois pour 67 m², 29 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Chens-sur-Léman est de 21,3 €/m² charges comprises, soit environ 2 580 € par mois pour 121 m², 29 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,4 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (67 m²), la mensualité de crédit (1 690 €) dépasse de 17 % le loyer estimé (1 450 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 40 580 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Chens-sur-Léman est supérieur de 35 % à celui du département (30 000 €).

Cela représente 3 380 € par mois et par unité de consommation, soit 2,29 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian élevé.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 830 € par mois avec 20 % d’apport) représente 95 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 5 070 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 5,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 5,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Chens-sur-Léman.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Douvaine (2,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Chens-sur-Léman.

Rapporté à la population (3,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Douvaine (2,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.