Immobilier et crédit à Yvoire : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Yvoire est de 5 075 €/m² pour les appartements (6 ventes, 2018-2025) et de 3 974 €/m² pour les maisons (10 ventes, 12 derniers mois).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 196 €/m²), le prix récent des maisons (3 974 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 34 000 € pour 151 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 16 % au-dessus de la médiane départementale (4 386 €/m²) ; pour les maisons, il est 7 % en dessous de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 7 %) : sur 151 m², la différence représente environ 45 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 41,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Yvoire, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km) affichent un prix médian des maisons de 5 025 €/m² (3 367 € à 5 688 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Yvoire (4 196 €/m²) est inférieur de 16 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km), le prix médian des appartements est de 4 743 €/m² (3 869 € à 21 090 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Yvoire (5 075 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 52 200 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 33,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (120 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 710 € et les intérêts totaux d’environ 50 452 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 223 800 €, soit 42 % du capital emprunté (532 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 255 700 € au-delà du capital, soit 787 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 387 € mais ajoute environ 72 748 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (105 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (10 010 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 710 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 9 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 6,1 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 140 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 137 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 44,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 10 644 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 120 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 31 932 € dans le premier cas et d’environ 17 996 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 532 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 266 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Yvoire est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 600 000 €, soit 450 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 25 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 108 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (532 200 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 3 150 € à 2 883 € à 3 061 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Yvoire est de 2,7 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 30,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 2 293 € en 2025, supérieure à la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (2 293 € en 2025) a diminué de 47 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 15,3 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Yvoire est de 32,48 % en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 19,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Yvoire est de 1 261 € en 2025, soit 48 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,35 % à Yvoire en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (105 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Yvoire, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,1 km) se situe entre 28,23 % et 35,66 % (médiane 29,49 %), contre 32,48 % dans la commune, soit 3,0 points de plus que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 196 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Yvoire (2026), 9,7 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 25,5 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Yvoire : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 43 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Yvoire est de 22,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 810 € par mois pour 79 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Yvoire est de 21,3 €/m² charges comprises, soit environ 3 220 € par mois pour 151 m², 29 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 6,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 151 m², la mensualité de crédit (3 150 €) est à peine inférieure au loyer estimé (3 220 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian d’Yvoire (37 020 € par an et par unité de consommation) dépasse de 23 % la médiane du département (30 000 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 3 090 € par mois et par unité de consommation, 2,09 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (9 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 194 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 630 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1982 et 1982, contre 4 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1982 (il y a 44 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Yvoire dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Excenevex (1,5 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Yvoire au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Messery (3,1 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.