Immobilier et crédit à Excenevex : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Excenevex est de 9 000 €/m² pour les appartements (11 ventes, 2018-2025) et de 5 306 €/m² pour les maisons (7 ventes, 12 derniers mois).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (5 688 €/m²), le prix récent des maisons (5 306 €/m²) est en retrait de 7 %, soit environ 33 000 € pour 87 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 105 % au-dessus de la médiane départementale (4 386 €/m²) ; pour les maisons, il est 24 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Les maisons coûtent 24 % de plus que la médiane du département, soit environ 90 000 € de plus pour 87 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 10,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Excenevex, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 4 748 €/m² (3 367 € à 5 501 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Excenevex (5 688 €/m²) est supérieur de 20 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km), le prix médian des appartements est de 4 743 €/m² (3 869 € à 21 090 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Excenevex (9 000 €/m²) est supérieur de 90 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 49 329 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 32,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (113 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 671 € et les intérêts totaux d’environ 47 677 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 211 400 €, soit 42 % du capital emprunté (502 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 241 600 € au-delà du capital, soit 744 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 366 € mais ajoute environ 68 747 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (86 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (9 460 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 671 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 8 500 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 5,8 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 132 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 129 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 41,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 10 059 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 113 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 30 176 € dans le premier cas et d’environ 17 007 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 503 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 251 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Excenevex est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 63 m² à environ 567 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 567 000 €, soit 342 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 40 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 20 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 102 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (502 929 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 2 977 € à 2 311 € à 2 710 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Excenevex est de 2,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 25,9 % (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 298 € en 2025, proche de la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (1 298 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Excenevex est calculée avec un taux de 28,90 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 51,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Excenevex est de 1 032 € en 2025, soit 21 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,12 % à Excenevex en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (86 € par mois) ajoute 3 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour d’Excenevex, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 28,23 % et 35,66 % (médiane 30,17 %), contre 28,90 % dans la commune, soit 1,3 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 219 DPE recensés à Excenevex (2026), 18,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 32,0 % des classes E, F ou G.

Près d’un logement sur 5 est classé F ou G à Excenevex : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

La part de logements F ou G est 11 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Excenevex est de 22,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 450 € par mois pour 63 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Excenevex est de 19,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 720 € par mois pour 87 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 3,1 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 63 m², la mensualité de crédit (2 977 €) équivaut à 2,1 fois le loyer estimé (1 450 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Excenevex (32 280 € par an et par unité de consommation) dépasse de 8 % la médiane du département (30 000 €) : un écart modéré.

Soit 2 690 € par mois et par unité de consommation, 1,82 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (8 500 € par mois avec 20 % d’apport) représente 211 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 040 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

Peu d’arrêtés de catastrophe naturelle concernent la commune : 2 depuis 1982 entre 1982 et 1982, contre 4 en médiane pour les communes du département concernées.

Le dernier événement reconnu date de 1982 (il y a 44 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire et 1 école élémentaire à Excenevex.

Rapporté à la population (1,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Douvaine (5,6 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Excenevex au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Messery (3,3 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.