Immobilier et crédit à Sciez : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sciez est de 4 029 €/m² pour les appartements (33 ventes) et de 4 480 €/m² pour les maisons (28 ventes).

Les appartements se vendent 4 029 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (4 238 €/m²) : un léger recul, d’environ 14 000 € pour 65 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 938 €/m²), le prix récent des maisons (4 480 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 49 000 € pour 106 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 5 %) : sur 106 m², la différence représente environ 22 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 47,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Sciez, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km) affichent un prix médian des maisons de 4 150 €/m² (3 367 € à 5 688 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sciez (4 938 €/m²) est supérieur de 19 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km), le prix médian des appartements est de 4 493 €/m² (3 869 € à 9 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sciez (4 238 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 794 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 14,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (52 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 310 € et les intérêts totaux d’environ 22 031 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 97 700 €, soit 42 % du capital emprunté (232 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 111 700 € au-delà du capital, soit 344 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 169 € mais ajoute environ 31 767 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 370 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 310 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 930 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,7 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 61 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 60 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 648 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 52 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 944 € dans le premier cas et d’environ 7 858 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 232 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 116 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Sciez est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 65 m² à environ 262 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 262 000 €, soit 112 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 57 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 52 400 € à 131 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 47 160 € par an avec 20 % d’apport) représente 96 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (232 394 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 375 € à 932 € à 1 198 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Sciez est de 20,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Sciez ressort à 9,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 2 608 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (2 608 € en 2025) a augmenté de 125 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 20,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Sciez est de 28,34 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 60,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sciez est de 933 € en 2025, soit 9 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,35 % à Sciez en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (78 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Sciez, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,1 km) se situe entre 27,47 % et 32,48 % (médiane 28,88 %), contre 28,34 % dans la commune, soit 0,5 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 1 188 diagnostics de performance énergétique recensés à Sciez (2026) se répartissent ainsi : 12,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 24,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Sciez : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 26 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sciez est de 16,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 080 € par mois pour 65 m², proche de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sciez est de 21,4 €/m² charges comprises, soit environ 2 270 € par mois pour 106 m², 30 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²).

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,9 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 65 m², la mensualité de crédit (1 375 €) est supérieure de 28 % au loyer estimé (1 080 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Sciez (31 650 € par an et par unité de consommation) dépasse de 5 % la médiane du département (30 000 €) : un écart modéré.

Soit 2 640 € par mois et par unité de consommation, 1,78 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 930 € par mois avec 20 % d’apport) représente 99 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 960 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 10,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles primaires à Sciez.

Avec 0,3 école pour 1 000 habitants contre 0,6 dans le département, l’offre de proximité du premier degré est nettement plus rare.

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Margencel (3,7 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 pharmacies à Sciez.

Avec 3,1 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Douvaine (6,0 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.