Immobilier et crédit à Cilaos : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cilaos est de 1 959 €/m² pour les maisons (21 ventes).

Les maisons se vendent 1 959 €/m² sur les 12 derniers mois, 9 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 800 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 12 000 € de plus pour 76 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les maisons, il est 24 % en dessous de la médiane départementale (2 572 €/m²).

Avec 24 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 47 000 € pour 76 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 87,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km), le prix médian des maisons est de 3 539 €/m² (1 798 € à 5 210 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cilaos (1 800 €/m²) est inférieur de 49 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Cilaos, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 17 km) affichent un prix médian de 4 072 €/m² (2 462 € à 11 628 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 963 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 8,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (29 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 176 € et les intérêts totaux d’environ 12 529 €.

Pour 132 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 55 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 63 500 € au-delà du capital, soit 195 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 96 € mais ajoute environ 18 066 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (82 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 490 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 176 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 230 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,5 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 35 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 34 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 11,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 643 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 29 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 930 € dans le premier cas et d’environ 4 469 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 132 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cilaos est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 76 m² au prix médian de 149 000 €. Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 149 000 €, soit 14 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 91 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 14 900 € à 44 700 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 26 760 € par an avec 20 % d’apport) représente 78 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (132 163 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 782 € à 543 € à 702 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Cilaos est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : -14,6 % en 2025 (médiane du département : 8,6 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 539 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (1 030 €).

La dette par habitant (539 € en 2025) a diminué de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Cilaos s’établit à 50,23 %, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (47,24 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 13,0/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cilaos est de 986 € en 2025, soit 28 % en dessous de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,91 % à Cilaos en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 82 € par mois, soit 11 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,72 % à 72,57 % (médiane 43,42 %) : celui de Cilaos (50,23 %) est supérieur de 6,8 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Aucun DPE n’est recensé à Cilaos dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cilaos est de 13,9 €/m² charges comprises, soit environ 720 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (13,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cilaos est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 860 € par mois pour 76 m², 10 % en dessous de la médiane départementale (12,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (76 m²), la mensualité de crédit (782 €) reste légèrement sous le loyer estimé (860 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 13 780 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Cilaos est inférieur de 18 % à celui du département (16 765 €).

Cela représente 1 150 € par mois et par unité de consommation, soit 0,78 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 230 € par mois avec 20 % d’apport) représente 129 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 1 720 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (51,0 % (médiane du département : 37,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2024 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 18).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles primaires et 1 collège à Cilaos, dont 1 établissement privé.

Avec 1,0 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Saint-Louis (10 km), à vol d’oiseau.

6 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 1 pharmacie et 2 centres ou maisons de santé à Cilaos.

Rapporté à la population (1,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est inférieure à celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.