Immobilier et crédit à Saint-Louis : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Louis est de 2 197 €/m² pour les appartements (16 ventes) et de 2 507 €/m² pour les maisons (162 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 197 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 072 €/m² en médiane 2018-2025, soit 46 % de moins (environ 113 000 € pour 60 m²).

Les maisons se vendent 2 507 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (2 690 €/m²) : un léger recul, d’environ 17 000 € pour 91 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les appartements, ce prix est 15 % en dessous de la médiane départementale (2 580 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 572 €/m²).

Les prix à Saint-Louis suivent la médiane du département, avec un écart de 3 % seulement, soit environ 6 000 € sur 91 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 43,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 21 km), le prix médian des maisons est de 3 337 €/m² (1 798 € à 5 210 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Louis (2 690 €/m²) est inférieur de 19 %.

Autour de Saint-Louis, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 19 km) affichent un prix médian des appartements de 3 813 €/m² (2 462 € à 11 628 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Louis (4 072 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 836 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 270 € et les intérêts totaux d’environ 19 172 €.

Pour 202 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 85 000 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 97 200 € au-delà du capital, soit 299 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 147 € mais ajoute environ 27 644 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (176 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 810 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 270 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 420 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 52 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 045 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 134 € dans le premier cas et d’environ 6 839 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 202 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 101 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (68 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Saint-Louis est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Saint-Louis, une maison de 91 m² coûte environ 228 000 €. Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 228 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 800 € à 68 400 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 66 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (202 236 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 800 € à 68 400 € et sa mensualité passerait de 1 197 € à 792 € à 1 062 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Louis ressort à 2,6 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 6,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 10,2 % (médiane du département : 8,6 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 497 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (1 030 €).

La dette par habitant (497 € en 2025) a diminué de 29 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 5,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Louis atteint 72,57 % en 2025, soit 54 % au-dessus de la médiane départementale (47,24 %).

Par rapport à 2020, le taux est inférieur de 7,1 points.

Note de pression fiscale : 0,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Louis est de 2 116 € en 2025, soit 54 % au-dessus de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,91 % à Saint-Louis en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 176 € par mois, soit 15 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 21 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,72 % à 50,23 % (médiane 43,90 %) : celui de Saint-Louis (72,57 %) est supérieur de 28,7 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 12 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Louis (2026) se répartissent ainsi : 8,3 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 16,7 % en classe E, F ou G.

Avec 12 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Saint-Louis : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Louis est de 14,5 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 60 m², proche de la médiane départementale (13,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Louis est de 12,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 110 € par mois pour 91 m², proche de la médiane départementale (12,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,8 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (91 m²), la mensualité de crédit (1 197 €) dépasse de 8 % le loyer estimé (1 110 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Saint-Louis est de 15 270 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de moins que la médiane départementale (16 765 €).

Cela représente 1 270 € par mois et par unité de consommation, soit 0,86 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 420 € par mois avec 20 % d’apport) représente 179 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 1 910 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (43,0 % (médiane du département : 37,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

26 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2024 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 18).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 17 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 11 écoles maternelles, 11 écoles primaires, 11 écoles élémentaires, 7 collèges et 5 lycées à Saint-Louis, dont 1 établissement privé.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 7 collèges et 5 lycées.

44 établissements sur 45 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 14 pharmacies et 5 centres ou maisons de santé à Saint-Louis.

Rapporté à la population (2,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.