Immobilier et crédit à Entre-Deux : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Entre-Deux est de 11 628 €/m² pour les appartements (9 ventes, 2018-2025) et de 2 825 €/m² pour les maisons (30 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons recule nettement : 2 825 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 188 €/m² en médiane 2018-2025, soit 11 % de moins (environ 28 000 € pour 78 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les appartements, ce prix est 269 % au-dessus de la médiane départementale (3 153 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % au-dessus de la médiane départementale (2 572 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 10 %) : sur 78 m², la différence représente environ 20 000 €.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 30,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Entre-Deux, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 18 km) affichent un prix médian des maisons de 2 616 €/m² (1 798 € à 4 030 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Entre-Deux (3 188 €/m²) est supérieur de 22 %.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 16 km), le prix médian des appartements est de 3 865 €/m² (3 170 € à 4 913 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Entre-Deux (11 628 €/m²) est supérieur de 201 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 140 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 12,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (44 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 260 € et les intérêts totaux d’environ 18 499 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 82 000 €, soit 42 % du capital emprunté (195 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 93 800 € au-delà du capital, soit 288 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 142 € mais ajoute environ 26 674 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 670 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 260 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 300 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,2 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 51 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 50 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 903 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 44 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 708 € dans le premier cas et d’environ 6 599 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 195 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (44 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Entre-Deux est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 220 000 €, soit 85 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 61 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 22 000 € à 66 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 39 600 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (195 140 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 155 € à 915 € à 1 075 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Entre-Deux est de 12,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 6,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 8,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 8,6 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 879 € en 2025, supérieure à la médiane du département (1 030 €).

La dette par habitant (1 879 € en 2025) a augmenté de 86 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Entre-Deux est de 42,77 % en 2025, soit 9 % en dessous de la médiane départementale (47,24 %).

Ce taux a augmenté de 2,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 78,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Entre-Deux est de 847 € en 2025, soit 38 % en dessous de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 16,70 % à Entre-Deux en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (71 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour d’Entre-Deux, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 18 km) se situe entre 33,72 % et 72,57 % (médiane 48,67 %), contre 42,77 % dans la commune, soit 5,9 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Aucun DPE n’est recensé à Entre-Deux dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Entre-Deux est de 13,9 €/m² charges comprises, soit environ 880 € par mois pour 63 m², proche de la médiane départementale (13,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Entre-Deux est de 12,7 €/m² charges comprises, soit environ 990 € par mois pour 78 m², proche de la médiane départementale (12,5 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 78 m², la mensualité de crédit (1 155 €) est supérieure de 16 % au loyer estimé (990 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian d’Entre-Deux (17 730 € par an et par unité de consommation) dépasse de 6 % la médiane du département (16 765 €) : un écart modéré.

Soit 1 480 € par mois et par unité de consommation, 1,00 fois le SMIC net : la moitié de la population vit avec un niveau de vie inférieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 300 € par mois avec 20 % d’apport) représente 149 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 220 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 33,0 % (médiane du département : 37,0 %), le taux de pauvreté est supérieur à 30 % : plus de trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2024 (médiane des communes concernées du département : 18).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 3 écoles primaires, 1 école élémentaire et 1 collège à Entre-Deux.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Saint-Louis (7,6 km), à vol d’oiseau.

6 établissements sur 6 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Entre-Deux.

Avec 1,4 pharmacie pour 10 000 habitants contre 2,7 dans le département, l’offre officinale est plus rare.

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Louis (7,6 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Louis (7,6 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.