Immobilier et crédit à Cordon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Cordon est de 5 223 €/m² pour les appartements (10 ventes, 12 derniers mois) et de 7 358 €/m² pour les maisons (7 ventes, 2018-2025).

Les prix récents des appartements (5 223 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 253 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 24 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 68 % au-dessus de la médiane départementale (4 391 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 68 % la médiane du département, soit environ 392 000 € de plus pour 132 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 13,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cordon, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km) affichent un prix médian des maisons de 7 282 €/m² (4 167 € à 15 871 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cordon (7 358 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km), le prix médian des appartements est de 5 474 €/m² (3 594 € à 10 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cordon (5 253 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 267 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (28 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 167 € et les intérêts totaux d’environ 11 856 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 52 600 €, soit 42 % du capital emprunté (125 100 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 60 100 € au-delà du capital, soit 185 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 91 € mais ajoute environ 17 096 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (70 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 350 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 167 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 110 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,4 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 33 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 32 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 501 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 28 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 504 € dans le premier cas et d’environ 4 229 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 125 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Cordon est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 27 m² à environ 141 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 141 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 28 200 € à 70 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 25 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 49 % du plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (125 067 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 28 200 € à 70 500 € et sa mensualité passerait de 740 € à 323 € à 573 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cordon est de 1,7 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Cordon ressort à 29,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 146 € en 2025, proche de la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (1 146 € en 2025) a diminué de 52 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 7,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Cordon est calculée avec un taux de 28,57 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (29,16 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 56,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cordon est de 840 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 7,26 % à Cordon en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (70 € par mois) pèse 9 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Cordon, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,0 km) se situe entre 22,78 % et 36,27 % (médiane 34,11 %), contre 28,57 % dans la commune, soit 5,5 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 205 diagnostics de performance énergétique recensés à Cordon (2026) se répartissent ainsi : 23,9 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 74,1 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 4 est classé F ou G à Cordon : les travaux de rénovation font partie du projet d’achat dans de nombreux cas.

Cette part de logements F ou G est 41 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cordon est de 15,2 €/m² charges comprises, soit environ 410 € par mois pour 27 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cordon est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 890 € par mois pour 132 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 3,5 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 27 m², la mensualité de crédit (740 €) équivaut à 1,8 fois le loyer estimé (410 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian de Cordon (27 650 € par an et par unité de consommation) est 8 % sous la médiane du département (30 000 €) : un écart modéré.

Soit 2 300 € par mois et par unité de consommation, 1,56 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 110 € par mois avec 20 % d’apport) représente 61 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 460 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cordon.

Rapporté à la population (1,0 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Sallanches (3,9 km) et le lycée le plus proche est à Sallanches (3,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Cordon au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Sallanches (3,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.