Immobilier et crédit à La Clusaz : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à La Clusaz est de 7 849 €/m² pour les appartements (69 ventes) et de 11 001 €/m² pour les maisons (12 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (8 343 €/m²), le prix récent des appartements (7 849 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 19 000 € pour 39 m².

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 11 001 €/m², soit 16 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (9 508 €/m²) : une nette hausse, d’environ 182 000 € de plus pour 122 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 86 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 157 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Avec 157 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 821 000 € d’écart pour 122 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 2,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des maisons est de 5 425 €/m² (3 947 € à 8 148 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Clusaz (9 508 €/m²) est supérieur de 75 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de La Clusaz, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des appartements de 4 710 €/m² (2 298 € à 6 173 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de La Clusaz (8 343 €/m²) est supérieur de 77 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 622 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (61 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 362 € et les intérêts totaux d’environ 25 731 €.

Pour 271 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 114 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 130 400 € au-delà du capital, soit 401 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 198 € mais ajoute environ 37 101 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (87 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 110 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 362 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 590 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,1 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 71 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 70 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 428 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 61 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 285 € dans le premier cas et d’environ 9 178 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 271 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 136 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

La Clusaz est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 39 m² au prix médian de 306 000 €. Le plafond d’opération de la zone A bis est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 306 000 €, soit 156 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 49 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 25 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 55 080 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (271 422 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 606 € à 1 163 € à 1 429 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de La Clusaz ressort à 7,4 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 16,5 % (médiane du département : 24,1 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 16 164 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (16 164 € en 2025) a augmenté de 48 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 8,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de La Clusaz s’établit à 33,84 %, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,3 points.

Note de pression fiscale : 10,3/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à La Clusaz est de 1 047 € en 2025, soit 23 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 34,00 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne équivaut à 87 € par mois à à La Clusaz, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,44 % à 38,11 % (médiane 33,06 %) : celui de La Clusaz (33,84 %) est proche, avec un écart de 0,8 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 1 015 diagnostics de performance énergétique recensés à La Clusaz (2026) se répartissent ainsi : 41,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 78,3 % en classe E, F ou G.

Plus d’un DPE sur trois est classé F ou G à La Clusaz : les travaux de rénovation sont probables et pèsent sur le coût total du projet.

Cette part de logements F ou G est 146 % au-dessus de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, une part élevée de logements F ou G laisse prévoir des travaux de rénovation ; elle peut aussi servir d’argument de négociation sur le prix et compte pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à La Clusaz est de 15,2 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 39 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à La Clusaz est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 750 € par mois pour 122 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 2,3 % pour appartements (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (39 m²), la mensualité de crédit (1 606 €) représente 2,7 fois le loyer estimé (590 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de La Clusaz est de 27 200 € par an et par unité de consommation, soit 9 % de moins que la médiane départementale (30 000 €).

Cela représente 2 270 € par mois et par unité de consommation, soit 1,53 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 590 € par mois avec 20 % d’apport) représente 135 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 400 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 3 points de charge à La Clusaz, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2004, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2004 (il y a 22 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à La Clusaz, dont 1 établissement privé.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Thônes (10 km) et le lycée le plus proche est à Thônes (10 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à La Clusaz.

Rapporté à la population (5,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,5 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Flumet (8,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.