Immobilier et crédit à Manigod : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Manigod est de 5 134 €/m² pour les appartements (37 ventes) et de 6 024 €/m² pour les maisons (9 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (5 355 €/m²), le prix récent des appartements (5 134 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 6 000 € pour 25 m².

Les maisons se vendent 6 024 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (6 250 €/m²) : un léger recul, d’environ 26 000 € pour 117 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 22 % au-dessus de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est 41 % au-dessus de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Avec 41 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 205 000 € d’écart pour 117 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 14,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km), le prix médian des maisons est de 5 133 €/m² (2 953 € à 9 508 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Manigod (6 250 €/m²) est supérieur de 22 %.

Autour de Manigod, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km) affichent un prix médian des appartements de 4 710 €/m² (2 298 € à 8 343 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Manigod (5 355 €/m²) est supérieur de 14 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 136 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (25 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 152 € et les intérêts totaux d’environ 10 763 €.

Pour 113 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 47 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 54 500 € au-delà du capital, soit 168 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 83 € mais ajoute environ 15 520 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (50 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 140 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 152 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 920 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,3 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 30 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 29 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 271 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 25 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 812 € dans le premier cas et d’environ 3 839 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 114 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Manigod est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 128 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 25 600 € à 64 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 47 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (113 536 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 25 600 € à 64 000 € et sa mensualité passerait de 672 € à 293 € à 520 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Manigod ressort à 2,3 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Manigod représente 38,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 4 656 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (1 244 €).

La dette par habitant (4 656 € en 2025) a augmenté de 160 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 9,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Manigod s’établit à 33,43 %, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 3,0 points.

Pression fiscale : 12,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Manigod est de 604 € en 2025, soit 29 % en dessous de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Le taux total est estimé à 33,59 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 50 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,44 % à 38,11 % (médiane 32,71 %) : celui de Manigod (33,43 %) est proche, avec un écart de 0,7 point.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 389 DPE recensés à Manigod (2026), 13,4 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 56,6 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Manigod : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 21 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Manigod est de 14,3 €/m² charges comprises, soit environ 360 € par mois pour 25 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (16,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Manigod est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 680 € par mois pour 117 m², 13 % en dessous de la médiane départementale (16,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,3 % pour appartements (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (25 m²), la mensualité de crédit (672 €) représente 1,9 fois le loyer estimé (360 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Le niveau de vie médian de Manigod est de 25 780 € par an et par unité de consommation, soit 14 % de moins que la médiane départementale (30 000 €).

Cela représente 2 150 € par mois et par unité de consommation, soit 1,45 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 920 € par mois avec 20 % d’apport) représente 60 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 220 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Manigod, répartis dans 2 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (9,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Manigod.

Avec 1,0 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Thônes (6,7 km) et le lycée le plus proche est à Thônes (6,7 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Manigod au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Thônes (6,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.