Immobilier et crédit à Cotignac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cotignac est de 2 123 €/m² pour les appartements (20 ventes) et de 4 385 €/m² pour les maisons (21 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 123 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 012 €/m² en médiane 2018-2025, soit 30 % de moins (environ 53 000 € pour 60 m²).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 4 385 €/m², soit 14 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 862 €/m²) : une nette hausse, d’environ 52 000 € de plus pour 100 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 28 % en dessous de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 24 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 24 % la médiane départementale : pour 100 m², il faut compter environ 84 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 52,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des maisons est de 3 077 €/m² (2 560 € à 3 829 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cotignac (3 862 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Cotignac, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des appartements de 2 169 €/m² (1 467 € à 4 422 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cotignac (3 012 €/m²) est supérieur de 39 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 38 193 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 24,8 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (87 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 520 € et les intérêts totaux d’environ 36 914 €.

Pour 389 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 163 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 187 100 € au-delà du capital, soit 576 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 283 € mais ajoute environ 53 227 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (103 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 330 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 520 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 580 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,5 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 102 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 100 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 32,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 788 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 87 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 23 364 € dans le premier cas et d’environ 13 167 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 389 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 195 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cotignac est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 100 m² à environ 439 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 439 000 €, soit 196 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 55 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 78 960 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (389 393 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 2 305 € à 1 873 € à 2 161 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Cotignac ressort à 1,1 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Cotignac représente 31,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 612 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (590 €).

La dette par habitant (612 € en 2025) a diminué de 26 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,2 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Cotignac atteint 36,14 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,29 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,9 points.

Pression fiscale : 54,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cotignac est de 1 237 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,75 % à Cotignac en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 103 € par mois à à Cotignac, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 28,61 % à 44,15 % (médiane 37,28 %) : celui de Cotignac (36,14 %) est inférieur de 1,1 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 577 DPE recensés à Cotignac (2026), 4,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 16,5 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Cotignac : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 11 % au-dessus de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cotignac est de 11,1 €/m² charges comprises, soit environ 660 € par mois pour 60 m², 15 % en dessous de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cotignac est de 11,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 160 € par mois pour 100 m², 12 % en dessous de la médiane départementale (13,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,2 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (100 m²), la mensualité de crédit (2 305 €) représente 2,0 fois le loyer estimé (1 160 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

À 22 790 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Cotignac se situe au niveau de celui du département (23 225 €).

Cela représente 1 900 € par mois et par unité de consommation, soit 1,28 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 580 € par mois avec 20 % d’apport) représente 231 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 850 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté atteint 19,0 % (médiane du département : 13,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1994 et 2023 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Cotignac.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Carcès (6,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Cotignac.

Rapporté à la population (4,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,2 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.