Immobilier et crédit à Entrecasteaux : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Entrecasteaux est de 1 564 €/m² pour les appartements (4 ventes, 2018-2025) et de 3 943 €/m² pour les maisons (5 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 943 €/m², contre 3 829 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 57 % en dessous de la médiane départementale (3 612 €/m²) ; pour les maisons, il est 11 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Les maisons coûtent 11 % de plus que la médiane du département, soit environ 46 000 € de plus pour 115 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 64,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Entrecasteaux, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) affichent un prix médian des maisons de 3 422 €/m² (2 627 € à 3 862 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Entrecasteaux (3 829 €/m²) est supérieur de 12 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km), le prix médian des appartements est de 2 259 €/m² (1 467 € à 3 579 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Entrecasteaux (1 564 €/m²) est inférieur de 31 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 39 411 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 25,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (90 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 536 € et les intérêts totaux d’environ 38 091 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 168 900 €, soit 42 % du capital emprunté (401 800 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 193 000 € au-delà du capital, soit 594 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 293 € mais ajoute environ 54 925 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (77 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 560 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 536 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 790 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,6 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 106 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 103 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 33,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 036 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 90 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 109 € dans le premier cas et d’environ 13 587 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 402 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 201 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Entrecasteaux est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 604 000 € (dont 151 000 € de travaux), soit 504 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 17 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 8 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 81 480 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (401 811 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 2 378 € à 2 082 € à 2 260 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Entrecasteaux est de 9,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 11,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 209 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (1 209 € en 2025) a peu varié (+4 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 11,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Entrecasteaux est de 31,63 % en 2025, soit 13 % en dessous de la médiane départementale (36,29 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 58,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Entrecasteaux est de 920 € en 2025, soit 23 % en dessous de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,75 % à Entrecasteaux en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (77 € par mois) représente 3 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour d’Entrecasteaux, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 30,02 % et 44,15 % (médiane 36,53 %), contre 31,63 % dans la commune, soit 4,9 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 207 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Entrecasteaux (2026), 9,7 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 22,2 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Entrecasteaux : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 120 % au-dessus de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Entrecasteaux est de 11,9 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 59 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (13,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Entrecasteaux est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 410 € par mois pour 115 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (13,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 3,7 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 115 m², la mensualité de crédit (2 378 €) est supérieure de 68 % au loyer estimé (1 410 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian d’Entrecasteaux (20 560 € par an et par unité de consommation) est 11 % sous la médiane du département (23 225 €) : un écart modéré.

Soit 1 710 € par mois et par unité de consommation, 1,16 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 790 € par mois avec 20 % d’apport) représente 264 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 570 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1994 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Entrecasteaux.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Carcès (6,0 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Entrecasteaux au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Carcès (6,0 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.