Immobilier et crédit à Salernes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Salernes est de 1 967 €/m² pour les appartements (35 ventes) et de 3 056 €/m² pour les maisons (27 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 1 967 €/m², soit 44 % sous la médiane 2018-2025 (3 539 €/m²) : un repli net, d’environ 96 000 € pour 61 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix des maisons recule nettement : 3 056 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 402 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de moins (environ 25 000 € pour 71 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 33 % en dessous de la médiane départementale (2 935 €/m²) ; pour les maisons, il est 14 % en dessous de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Les maisons se vendent 14 % sous la médiane départementale, soit environ 34 000 € de moins pour 71 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 61,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Salernes, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 3 534 €/m² (2 560 € à 3 862 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Salernes (3 402 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 9,9 km), le prix médian des appartements est de 2 106 €/m² (1 564 € à 3 579 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Salernes (3 539 €/m²) est supérieur de 68 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 440 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 6,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (24 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 142 € et les intérêts totaux d’environ 10 090 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 44 800 €, soit 42 % du capital emprunté (106 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 51 100 € au-delà du capital, soit 157 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 77 € mais ajoute environ 14 550 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (122 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 000 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 142 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 800 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 27 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 129 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 24 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 386 € dans le premier cas et d’environ 3 599 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 106 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Salernes est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 160 000 € (dont 40 000 € de travaux), soit 10 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 94 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 32 000 € à 80 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 24 000 € à 60 000 €. Au maximum, cela couvre 47 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 600 € par an avec 20 % d’apport) représente 51 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (106 440 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 630 € à 186 € à 452 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Salernes est de 2,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 17,3 % (médiane du département : 14,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 595 € en 2025, proche de la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (595 € en 2025) a diminué de 16 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,7 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Salernes est calculée avec un taux de 44,15 % en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (36,29 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 12,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Salernes est de 1 461 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,60 % à Salernes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (122 € par mois) représente 19 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Salernes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 11 km) se situe entre 25,33 % et 40,08 % (médiane 31,97 %), contre 44,15 % dans la commune, soit 12,2 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 869 DPE recensés à Salernes (2026), 3,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 14,0 % des classes E, F ou G.

Avec 3,9 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Salernes.

La part de logements F ou G est 11 % en dessous de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Salernes est de 12,0 €/m² charges comprises, soit environ 730 € par mois pour 61 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (13,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Salernes est de 12,3 €/m² charges comprises, soit environ 870 € par mois pour 71 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (13,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 7,3 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 61 m², la mensualité de crédit (630 €) est à peine inférieure au loyer estimé (730 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Salernes (20 890 € par an et par unité de consommation) est 10 % sous la médiane du département (23 225 €) : un écart modéré.

Soit 1 740 € par mois et par unité de consommation, 1,18 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 800 € par mois avec 20 % d’apport) représente 69 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 610 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté est de 20,0 % (médiane du département : 13,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Salernes, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (0,8 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2023, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école primaire à Salernes.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Aups (7,3 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Salernes.

Avec 2,6 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Villecroze (3,8 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : les hospitalisations et les urgences passent par un établissement d’une commune voisine.

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.