Immobilier et crédit à Gazeran : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Gazeran est de 2 942 €/m² pour les appartements (3 ventes, 2018-2025) et de 2 649 €/m² pour les maisons (11 ventes, 12 derniers mois).

Le prix des maisons recule nettement : 2 649 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 476 €/m² en médiane 2018-2025, soit 24 % de moins (environ 112 000 € pour 136 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yvelines : pour les appartements, ce prix est 20 % en dessous de la médiane départementale (3 690 €/m²) ; pour les maisons, il est 20 % en dessous de la médiane départementale (3 308 €/m²).

Les maisons se vendent 20 % sous la médiane départementale, soit environ 90 000 € de moins pour 136 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 58,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Gazeran, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km) affichent un prix médian des maisons de 2 875 €/m² (2 778 € à 3 989 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gazeran (3 476 €/m²) est supérieur de 21 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 31 320 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 20,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (72 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 426 € et les intérêts totaux d’environ 30 271 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 134 300 €, soit 42 % du capital emprunté (319 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 153 400 € au-delà du capital, soit 472 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 232 € mais ajoute environ 43 649 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (152 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 010 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 426 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 400 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,7 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 84 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 82 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 26,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 386 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 72 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 159 € dans le premier cas et d’environ 10 798 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 319 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 160 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Gazeran est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 136 m² à environ 360 000 € (prix médian constaté). En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 360 000 €, soit 157 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 56 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 17 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 64 800 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (319 320 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 890 € à 1 530 € à 1 770 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Gazeran est de 16,8 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 2,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 6,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,7 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 285 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (393 €).

La dette par habitant (1 285 € en 2025) a augmenté de 556 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 15,1 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Gazeran est calculée avec un taux de 25,78 % en 2025, soit 10 % en dessous de la médiane départementale (28,55 %).

Ce taux a augmenté de 3,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 65,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gazeran est de 1 825 € en 2025, soit 17 % au-dessus de la médiane départementale (1 558 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,90 % à Gazeran en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (152 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Gazeran, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km) se situe entre 23,58 % et 50,54 % (médiane 27,82 %), contre 25,78 % dans la commune, soit 2,0 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 126 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Gazeran (2026), 17,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 37,3 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Gazeran : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est 23 % au-dessus de la médiane départementale (14,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gazeran est de 16,8 €/m² charges comprises, soit environ 570 € par mois pour 34 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gazeran est de 15,9 €/m² charges comprises, soit environ 2 160 € par mois pour 136 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (14,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 7,2 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 136 m², la mensualité de crédit (1 890 €) est à peine inférieure au loyer estimé (2 160 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Gazeran (33 010 € par an et par unité de consommation) dépasse de 11 % la médiane du département (29 750 €) : un écart modéré.

Soit 2 750 € par mois et par unité de consommation, 1,86 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 400 € par mois avec 20 % d’apport) représente 131 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 130 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Gazeran, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 7,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune compte plus de deux fois le niveau d’équipement du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1989 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Gazeran.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,7 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Rambouillet (4,5 km) et le lycée le plus proche est à Rambouillet (4,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gazeran au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Rambouillet (4,5 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.