Immobilier et crédit au François : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé au François est de 2 949 €/m² pour les appartements (10 ventes, 2018-2025) et de 3 962 €/m² pour les maisons (22 ventes, 12 derniers mois).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 3 962 €/m², soit 12 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (3 534 €/m²) : une nette hausse, d’environ 42 000 € de plus pour 97 m², qui alourdit l’apport et le montant à emprunter.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Martinique : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (3 512 €/m²) ; pour les maisons, il est 49 % au-dessus de la médiane départementale (2 652 €/m²).

Avec 49 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 127 000 € d’écart pour 97 m².

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 45,7/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km), le prix médian des maisons est de 2 870 €/m² (1 735 € à 3 800 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du François (3 534 €/m²) est supérieur de 23 %.

Autour du François, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km) affichent un prix médian des appartements de 3 277 €/m² (1 922 € à 12 549 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui du François (2 949 €/m²) est inférieur de 10 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 33 408 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 21,7 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (76 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 455 € et les intérêts totaux d’environ 32 289 €.

Pour 340 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 143 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 163 600 € au-delà du capital, soit 504 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 248 € mais ajoute environ 46 559 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (112 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 410 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 455 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 760 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,9 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 90 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 87 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 28,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 812 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 76 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 20 436 € dans le premier cas et d’environ 11 518 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 341 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 170 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Le François est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 97 m² au prix médian de 384 000 €. Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 384 000 €, soit 141 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 63 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 32 400 € à 97 200 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 19 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 69 120 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (340 608 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 2 016 € à 1 584 € à 1 872 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement du François ressort à 9,6 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 4,5 % (médiane du département : 5,5 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 736 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (422 €).

La dette par habitant (736 € en 2025) a augmenté de 10 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie du François atteint 48,28 % en 2025, soit 6 % en dessous de la médiane départementale (51,34 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 63,6/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition au François est de 1 340 € en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (1 169 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 19,00 % au François en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 112 € par mois à au François, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 17 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 32,01 % à 65,93 % (médiane 50,58 %) : celui du François (48,28 %) est inférieur de 2,3 points.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 165 diagnostics de performance énergétique recensés au François (2026) se répartissent ainsi : 3,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 12,1 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares au François : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 36 % au-dessus de la médiane départementale (2,2 %).

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements au François est de 15,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 74 m², proche de la médiane départementale (15,0 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons au François est de 19,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 880 € par mois pour 97 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (15,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (97 m²), la mensualité de crédit (2 016 €) dépasse de 7 % le loyer estimé (1 880 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 19 610 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian du François se situe au niveau de celui du département (18 980 €).

Cela représente 1 630 € par mois et par unité de consommation, soit 1,11 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 760 € par mois avec 20 % d’apport) représente 235 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 450 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 27,0 % (médiane du département : 28,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

19 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1990 et 2023 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 2 écoles maternelles, 7 écoles primaires, 4 écoles élémentaires, 3 collèges et 2 lycées au François, dont 2 établissements privés.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,7 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

15 établissements sur 18 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 6 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé au François.

Rapporté à la population (3,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,5 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.